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설맞이 고향부동산 점검법

최종수정 2008.02.07 14:17 기사입력 2008.02.07 07:00

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신정부출범 따른 고향부동산 이용가치 따져야

올해 지방은 대운하와 새만금 사업, 투기과열지구 및 투기지역 해제, 과학도시나 기업도시, 혁신도시 개발 등 투자환경에 많은 변화가 있기 때문에 각별한 관심을 기울일 필요가 있다.

수도권도 하반기부터 신혼부부 주택, 지분형 아파트 분양제도가 첫선을 보이는 등 차기정부의 부동산 정책이 윤곽을 드러내고 있어 기민한 재테크전략의 변화가 필요하다.

무자년 설 명절 연휴를 맞아 고향부동산에 대한 관심을 가져보자.

◇고향땅 개발 호재 알아두자=토지시장에서 가장 중요한 것은 개발재료다. 따라서 차기정부의 주력사업과 접목될만한 고향 부동산의 이용 가치는 얼마나 되는지 분석해 볼 필요가 있다.

이명박 대통령 당선자가 역점사업으로 추진하는 사업은 크게 한반대운하, 새만금 , 과학도시건설 사업이다. 이미 경부운하(파주~여주~충주~문경~구미~대구~밀양)가 통과할 구미, 상주, 문경은 개발 기대감에 가격이 급등하고, 토지매입 문의도 증가했다.

영산강의 호남운하, 금강의 충청운하, 경인운하도 충주~공주~부여~군산일대, 광주광역시~목포, 인천 일대에 직간접적인 호재로 작용중이다.

충청권일대에선 최종 입지결정을 위한 검토에 들어간 과학비즈니스벨트의 중심축, 과학도시가 있다. 행정중심복합도시와 대전대덕연구단지 사이의 충남 연기지역, 대전 엑스포공원 주변, 오송지역이 최종 물망지에 올라있다.

새만금사업은 군산과 부안, 신시~야미도 등을 외자 유치를 통해, 관광레저, 산업단지로 우선개발하고 활주로 10km규모의 공항을 만드는 방안이 한창 검토 중이다.

하지만 취득에서 개발, 보유, 양도까지 모든 단계의 관련규제가 강화돼 각별한 주의가 요구된다. 새 정부가 양도세나 거래세, 보유세 일부를 완화할 예정이기는 하지만, 임시국회에서 법안개정이 늦어지고 완화되더라도 장기실수요자 중심의 주택거래와 관련된 부분부터 조절될 것이기 때문에 섣부른 기대감은 금물이다.

◇지방주택시장, 투기과열지구 해제 따른 알짜 물량 관심=지난 1월30일부터 지방 주택투기지역 6곳(울산 동구 중구 남구 북구, 충남 천안 아산), 토지투기지역(충남 태안, 경남 진주) 2곳과 지방 투기과열지구 3곳(부산 해운대구, 울산 남구 울주군 등)이 모두 해제 됐다.

주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트 등에 대한 주택담보인정비율(LTV) 비율이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 금융기관이 자율적으로 운영하는 모범규준(DTI 40~60%) 적용이 배제된다.

또 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않기 때문에 동일 차주에 대해 대출을 1건으로 제한하던 규제를 적용하지 않는다.

따라서 은퇴 후 고향으로 돌아갈 것을 계획했던 수요자들이나 부모님에게 주택을 마련해드릴 계획을 갖고 있는 자녀들은 이번 고향 방문시 주변의 알짜 분양물량과 미분양아파트에 관심을 기울여 보는 것도 좋은 방법이다.

하지만 규제 완화에 따른 반사 효과가 별반 나타나지 않고 있고, 지방은 미분양이 10만가구를 넘어선 상태이므로 투자는 신중히 계획해야한다.

이명박정부가 취등록세 요율인하나 장기보유특별공제 강화, 고가주택 기준상향, 종부세 인별과세를 추진한다는 기대감이 팽배해 있지만 규제완화가 현실화되기까지 상당부분 시간이 필요한 듯싶다.

◇수익형 부동산 관심 가질만=최근 부동산 시장이 조율되면서 양도차익에 기대는 것보다 임대수익에 초점을 맞춰 수익형 부동산을 찾아보려는 수요가 늘고 있다.

특히 고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 주5일 근무제로 레저와 임대수익, 이용을 겸비할 상품인 단지형 펜션을 노려봐도 좋겠다.

다만 농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장도 양극화되고 있어 단지 규모로 경쟁력을 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 노리는 것이 현명하다. 펜

이밖에 이번 설에는 고향 부동산의 등기여부 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요도 있다. 시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다.

특히 땅은 대물림되는 경우가 많아 경계를 잘못 알고 있거나 시골인심에 따라 상황이나 편의를 봐주며 살다보니 자손 때 문제되는 경우도 솔솔찮기 때문에 등기여부나, 측량, 관리현황을 꼭 살펴보는 노력이 필요하다.


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