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[함영진의 분양시장 내집마련 전략]-2

최종수정 2008.02.07 07:00 기사입력 2008.02.07 07:00

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서울지역 분양시장 전망

- 올해 전반적인 분양시장은.

△ 올해 전국 661개 사업장에서 44만760가구 중 38만4582가구가 일반분양될 예정이다. 분양물량이 상당히 많은 편이다.

친환경적인 은평뉴타운2지구, 강남 접근성이 뛰어난 판교ㆍ광교신도시, 용인 흥덕지구, 국제 금융도시로 개발하는 인천 청라지구 등은 올해 수도권 분양시장을 달아오르게 할 블루칩 단지들로 꼽히고 있다.

그 외에도 파주 교하신도시, 김포 양촌신도시, 남양주 별내지구 등에서도 유망 단지들이 선보인다. 택지지구 아파트는 분양가가 통상 주변 시세의 80% 선에서 책정되기 때문에 비교적 저렴한 편이라는 것이 특징이다.

민간 택지에서는, 상반기까지는 상한제비적용 물량이 주로 공급되고 이후엔 상한제 물량이 본격적으로 분양될 전망이다. 이들 두 가지 형태의 아파트는 장단점이 극명하게 엇갈리는 만큼 어느 때보다 신중한 청약 전략이 요구된다.

유망사업지로는, 반포주공 2~3단지나, 용산구 일대 재개발물량, 왕십리 뉴타운, 뚝섬 상업용지, 단국대부지, 용인 신봉·성복동 등 유망한 사업지들이 많다.

지방의 경우엔 차기정부가 투기과열지구와 주택투기지역으로 묶여 있었던 곳을 해제하면서 부산 해운대구나 천안 청수지구 등 일부지역은 숨통이 트일 것으로 보여지지만 전국적으로 미분양만 11만가구를 넘어섰기 때문에 청약전략은 철저히 실수요입장에서 접근해야겠다.


- 동작구(노량진, 흑석, 사당) 입지, 특성 등 청약전략은.

△ 서울 동작구 일대에 신규분양이 잇따르면서 눈길을 끌고 있다. 동작구는 노량진·흑석뉴타운 추진에 따른 후광효과와 내년 개통예정인 9호선과(역사 4곳) 경전철 서부선이 들어서는 등 개발재료가 많은 편이다.

동작구는 뉴타운 등, 재개발구역만 18곳인데 노량진 1~2동, 상도동 2~3동, 본동, 흑석 1·3동, 사당동 등 지역 대부분에서 재개발이 추진되고 있다.

건립된지 20년이상 된 구옥들이 많아 노후도가 70~90%이르는지라 주거환경이 상당히 열악하다. 재개발 사업을 거치면 향후 한강조망이 가능한 신규 주거지로 재탄생될 확률이 높다.

특히 서초구와 면하고 있어 강남과의 접근성이 뛰어나고, 북쪽의 한강대교와 여의교를 건너 용산과 여의도 진입도 가능해, 노량진이나 흑석뉴타운 모두, 이미 지분가가 상당히 뛴 상태인데요~ 33~66㎡지분이 2100~4000만원가량 형성됐다.

노후 주택의 지분 매입에 부담을 느끼신다면 신규분양물량을 노려도 좋은데 얼마전 노량진동 쌍용예가, 상도동 두산위브 등이 분양을 마쳤고, 상도동에서 한진 해모로 외 6개 사업장 1483세대가 연내 일반분양될 예정이다.

분양가는 3.3㎡(1평)당 1750~2500만원 수준으로 가격부담이 있는 편이다.

상도역 신원아침도시나 노량진 뉴타운 쌍용예가 모두, 110㎡ 대 면적들은 대부분 순위내 마감되기 때문에 청약가점이 30~40점대는 되야 하지만 150㎡같은 중대형은 미분양이 되는 분위기라 굳이 청약통장을 사용하지 않고 미계약을 노리는 전략도 괜찮을듯 싶다.


- 뚝섬에 들어서는 주상복합 소개.

△ 뚝섬 상업지구에서는 올 상반기 한화건설과 대림산업이 최고급 주상복합을 선보일 예정이다. 뚝섬 상업지구는 서울숲 바로 앞에 위치한 약 5만6천여㎡ 규모의 부지로, 한강조망이 가능하고 성수대교와 바로 연결돼 입지조건이 뛰어나다.

상업지구 1구역에서는 한화건설이 복합단지 230가구(199~331㎡), 3구역에서는 대림산업이 197가구(333㎡)를 분양할 예정이다.

두 곳 모두 최고급 복합 주상복합으로 구성될 예정인데요, 45~60층 초고층으로 각종 오피스 빌딩, 호텔, 컨벤션센터, 스포츠센터, 전시장 등이 들어서게 된다.

지하철 2호선 뚝섬역이 가깝고, 단지 바로 앞에는 분당선연장선이 예정돼, 교통여건도 우수하다. 두 곳 모두 3.3㎡ 당 4천만원 중반에 달하는 분양가격으로 여전히 높은 가격으로 인해 고분양가 논란이 야기될 여지가 많다.
<자료제공: 부동산써브>


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