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"2주택 팔고 강북으로 이사하고 싶은데…"[재테크 리모델링]

최종수정 2008.04.30 18:58 기사입력 2008.01.14 11:20

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국민은행 골드앤와이즈(Gold&Wise) 아시아선수촌PB센터 이정걸 팀장

문) 경기도에 사는 30대 공무원 부부입니다. 과천(2년 보유"거주)과 강원도 원주에 아파트(3년 보유)를 각각 보유하고 있으며 과천소재(24평) 아파트는 주택담보대출 2억원을 사용하고 있습니다. 현재 거주하고 있는 과천 아파트는 너무 협소하고 낡아서 처분 후에 강북지역으로 이주를 계획하고 있습니다. 2주택자에 대한 양도세 때문에 막상 어떻게 할지 몰라 시간만 흘러가고 있습니다.

우리 부부의 월 소득은 약 500만원이며 저축하는 금액 200만원 중 장기주택마련저축에 100만원, 장기연금에 30만원, 국내펀드에 70만원을 저축하고 있습니다. 나머지는 대출이자와 생활비, 자녀 교육비로 생활하고 있습니다. 주변에서 주식의 수익이 좋다는 말을 듣고 마이너스 통장 1000만원으로 국내주식에 투자해 아직까지는 수익를 내고있습니다.

공무원이라 은퇴 이후에 연금으로 적정한 생활비는 가능하겠지만, 최근 정부의 연금개혁에 대한 얘기가 나올때마다 은퇴자금에 대한 대비도 해야겠는데 막상 어떻게 시작해야 될 지 모르겠습니다.



답) 상담자의 전반적인 재무구조는 부동산과 예금에 적절히 분산해 적극적인 투자를 하고 있는것으로 판단됩니다. 다만 대출을 이용한 부동산의 비중이 다소 크고 마이너스 통장을 이용한 주식 직접투자비중이 커서 시장의 조정 시기에 큰 부담이 될수 있어 이 부분을 집중적으로 검토할 필요가 있습니다.

상담자는 1가구 2주택을 소유한 상황이지만 지방지역 기준시가 3억 미만의 주택에 대해서는 매각시 양도세 중과세율 55%(주민세 포함)를 적용받지 않습니다.

따라서 향후 미래투자수익이 크지 않을 것으로 생각되는 원주 소재 아파트는 6억 미만의 일반주택에 대한 비과세를 적용 받으므로 중과세에 대한 부담없이 매각을 진행하셔도 좋을 듯 합니다.

현재 거주하는 과천 아파트의 협소한 공간 때문에 강북권의 아파트를 추가 구매할 계획이라면 우선 기존 아파트를 처분이 우선 돼야 할 것입니다. 현재 거주중인 과천의 아파트는 보유기간 3년을 넘기신후 매각해야 세금부담을 줄일 수 있습니다.

청약가점제가 시행된 이후 청약예금가입자의 가점점수 산정기준표에 따르면 의뢰인이 기존주택을 모두 처분 후 계산할 때 약 20점 정도로 추정됩니다.(무주택가점 0, 부양가족수 15점, 청약통장 가입기간 5점(4년미만으로가정할경우)) 현재의 가점으로는 인기지역의 청약 가능성은 다소 낮아 보입니다. 투자목적으로 보유하고 있는 지방지역과 수도권의 부동산을 매각하고 무주택기간의 가점을 보충해 가능성 있는 미래를 준비하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

새로운 정부의 출범 이후 부동산에 대한 기대 심리가 다소 호전되고 있기는 하나 기존 아파트를 매각한 차익과 현재 아파트의 전세금을 이용해 다소 넓은 평형대 아파트를 전세 입주해 향후 적정한 시기에 청약을 시도하는 방법을 취하는 것이 좋을 듯 합니다.

현재 금융상품의 월 투자금액은 200만원으로 상담자 부부 월소득의 40%를 투자와 저축에 사용하고 있습니다. 아직까지 자녀에게 들어가는 교육비와 기타 지출이 크게 부담되지 않는 상황이라면 투자비중을 늘리는 것이 좋을 듯 합니다. 말씀드린데로 보유한 아파트의 매각을 최우선으로 해 매달 지출되는 대출 이자 비용을 줄여서 수입의 50% 이상을 투자한다면 예상보다 빠른시간내에 투자성과를 볼 수 있을 것입니다.

금융상품의 포트폴리오는 두분이 아직 젊은 부부이며 투자에 대한 위험관리가 가능한 급여 소득자이므로 시장의 성장세가 큰 이머징 시장과 원자재 시장의 투자비중을 늘리는 것이 필요할 것 같습니다.

월 소득의 50%인 약 250만원을 투자한다면 러시아 펀드에 40만원, 국내 펀드 50만원, 원자재 펀드 30만원, 장기주택마련저축 50만원, 변액연금 30만원, 브릭스 펀드 50만원정도로 분산하는 것이 좋을 듯 합니다. 최근 아시아지역으로의 투자자금이 유입되고 있으며 과열된 중국보다 상대적으로 저평가된 홍콩시장의 투자열기가 커지고 있으니 홍콩의 비중을 늘린 펀드에 관심을 가질만 합니다.

회사에서 가입되는 개인연금 외에 변액연금 상품은 시장의 성장을 기대할수 있는 좋은 투자상품입니다. 현재 30만원을 본인 명의로 투자하고 있다면 가능한 범위 내에서 배우자 명의로 가입하는 것도 좋은 방법입니다.

10년 이상 가입시 수익에 대한 비과세 혜택 뿐만 아니라 기존 확정연금에 비해 시장 성장에 따른 투자 수익률도 기대할수 있고, 시장 상황에 따라 주식투자 비중을 조절할수 있는 결정권이 있어 안전하게 장기투자할수 있는 상품입니다. 다만, 주식의 비중이 있는 상품이므로 주기적으로 변액연금의 성과를 모니터해 주식투자 비중에 대한 결정을 내리는 것이 중요합니다.

직장을 다니는 상황에서 마이너스 통장을 이용한 개별 주식투자는 다소 부담스러울 수 있습니다. 현재 아파트 대출로 인해 고정적인 금융비용이 지출되는 상황인데 마이너스 통장을 사용한 주식투자는 심리적으로 올바른 투자 방향을 잡기 힘들며 시장하락시 이중의 부담을 받을 수 있습니다. 우선 부채를 이용한 투자는 줄여야 할것입니다.






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