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부동산 정책 어떻게 할 것인가[차기정부7대 어젠다]

최종수정 2007.12.24 11:00 기사입력 2007.12.24 11:00

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시장 · 정부역할 세분화로 자율성 인정
재개발 · 재건축 활성화 통해 공급 확대



한나라당 이명박 후보가 새 대통령에 당선됨에 따라 참여정부의 부동산 정책에 대한 대수술이 불가피할 전망이다.

새정부가 출범하게 되면 참여정부가 그동안 쏟아낸 고강도 규제에서 규제완화 쪽으로 정책 방향을 선회할 가능성이 높다는 것이다.

전문가들은 참여정부의 대출 및 세금규제가 실수요자, 투기세력 구별없이 적용됨에 따라 부동산 시장에 악영향을 미쳤다는 지적이다.

이에 따라 부동산전문가들은 우선 "대출규제와 종합부동산세, 양도세 등의 족쇄부터 풀어야 한다"고 목소리를 한데 모으고 있다.. 이들은  '대출규제와 세금규제 완화'를 차기정부에서 가장 시급하게 손질해야 할 부동산정책으로 판단하고 있기 때문이다.

   
 


◆부동산시장 규제냐 자율이냐
=  부동산시장이 활성화되기 위해선 시장과 정부의 역할을 세분화하고 시장이 어느정도 자율성을 찾도록 참여정부의 규제를 단계적으로 풀어야 한다는 지적이다.

참여정부는 부동산시장에 대해 규제일변도로 시장규제를 강화해왔고, 이로인해 공영개발의존도가 높았다는 것이다.

이에 따라 업계는 회의적 시각이 크다는게 전문가들의 견해다. 집값 상승 등으로 인해 규제가 생성됐지만 이로인한 부작용이 속출했다는 것이다.

건설업도 경제의 한 축인 만큼 부동산시장을 살려야 했으나 움직일 수 없을 정도의 강한 규제로 시장이 무너졌다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

한국건설산업연구원 두성규 박사는 "새정부에서 시장경제 중심으로 정부의 역할부분을 구분화해 부동산시장에 맡길 것은 맡기고, 정부는 저소득층 임대아파트, 소형주택 등의 공급으로 역할분리가 필요하다"고 지적했다.

그는 이어 "거래시장 활성화는 필요하지만 새정부가 당장 규제완화책을 내놓으면 집값 상승의 도화선이 될 수 있다"며 "규제완화를 시장상황을 보면서 단계적 풀어야 된다"고 말했다.

이와 함께 부동산경기 침체에 대한 정확한 분석이 필요하다는 지적도 나오고 있다.

세중코리아 김학권 대표는 "침체와 안정은 엄연히 다르다"고 전제한 뒤 "지난해 12월부터 침체되기 시작한 부동산시장이 현재까지 풀리지 않고 있는 상황"이라고 밝혔다.

이어 김 대표는 "시장이 자율적으로 움직일 수 있도록 규제를 철폐해야 하고, 시장 회복은 시장에 맞겨야 한다"며 "하지만 새정부가 경기침체의 원인분석없이 규제를 완화하면 또다른 부작용을 낳을 수 있어 경기침체에 대한 정확한 분석이 필요하다"고 말했다.


◆재개발ㆍ재건축 어떻게 풀 것인가 = 새정부의 최대 관심사는 '재개발ㆍ재건축 규제완화' 여부다.

참여정부가 부동산시장에 개입하기 시작한 것은 재건축아파트 문제였다. 이에 참여정부는 각종 규제를 쏟아내기 시작했고, 집값은 규제가 나올 때마다 올랐지만 결국 정부의 규제가 집값상승을 잡았다.

하지만 부작용이 속출했다. 분양시장이 침체되면서 미분양아파트가 수도권까지 확대됐고, 매매시장이 지난해 같은 기간과 비교해 절반이하로 떨어졌는가 하면 금리가 상승했다.

이에 이 대통령당선자는 이미 공식 또는 비공식으로 외곽 신도시 개발보다는 기존 재개발ㆍ재건축 활성화를 통한 공급확대에 무게를 뒀다. 신도시 개발이 전국에 부동산투기 광풍을 몰고 왔다는 견해에서다.

이에 대해 전문가들은 재개발ㆍ재건축 규제를 풀어야 한다는게 공통된 의견이다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 "전국 미분양 물량 10만가구를 넘어섰지만 수도권 인기지역은 아직도 공급이 턱없이 부작한 상태"라며 "재개발ㆍ재건축에 대한 개발이익환수제는 유지하되 용적률을 대폭 완화해 공급을 늘려야 한다"고 말했다.

여기에는 전제조건이 있다. 제한적이고 단계적으로 완화해야 한다는 것이다.

자칫 새정부가 재개발ㆍ재건축 규제를 한꺼번에 풀면 집값 상승 기대감에 따른 투기심리를 자극할 수 있기 때문이다.

세중코리아 김학권 대표는 "재건축ㆍ재개발의 용적률을 완화해야 한다"며 "도시재정비촉진지구로 지정되는 재개발사업의 경우 용적률 상향 조정 등의 혜택이 있지만 재건축은 다르다"고 지적했다.

또 김 대표는 "참여정부가 투기세력이 재건축ㆍ재개발 시장에 진입을 못하도록 각종 규제로 묶어 놨다"며 "일리는 있지만 1주택자들의 경우는 다른데도 투기세력과 같이 일괄적용한 것이 문제"라고 말했다.

특히 김 대표는 "수도권에서만 신도시개발사업이 11곳에서 진행되고 있지만 서울지역 수요자 분산에는 역부족이었다"며 "수요가 몰리는 곳에 공급을 유동적으로 늘려야 한다"고 주장했다.

이어 김대표는 "새정부는 재건축ㆍ재개발 규제를 풀더라도 단계적이고 탄력적으로 풀어야 한다"며 "중첩된 규제 등에 대해 제한적으로 풀고 단계적으로 풀어야 한다"고 조언했다.

건산연 두성규 박사는 "시장에 규제완화에 대한 공감대는 형성돼 있다"며 "하지만 일시에 풀기보다는 시장상황을 보면서 단계적으로 풀어야 한다"고 말했다.

두 박사는 이어 "현재 재건축시장은 규제가 중첩돼 있는 상황"이라며 "초과이익환수법이 시행된만큼 중첩규제는 탄력적으로 운영해야 한다"고 지적했다.

개발이익환수제로 초과이익을 환수할 수 있도록 했음에도 용적률 제한, 소형주택의무비율, 25%임대주택의무비율, 80%완공후 일반물량 후분양 등 기존 법률은 그대로 놔둔 상태라는 것이다.

이와 함께 참여정부가 투기억제라는 명목으로 수요자와 관계없이 규제를 일괄적용해 분양시장과 거래시장, 재건축 시장이 침체됐기 때문에 수요자별 규제기준을 차등적용해야 한다는 지적도 나오고 있다.

김정수기자 kjs@newsva.co.kr
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