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침체일로 부동산경기[경제대국 창조]

최종수정 2007.12.04 11:00 기사입력 2007.12.04 11:00

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시장 죽이는 집값 잡기 과잉규제 풀어야
오락가락 처방에 거래실종 부작용 초래..
실수요자 내집마련 도와줄 정책 급선무


정부는 최근 몇년가 투기수요 억제를 위해 온갖 정책을 내놓았다. 낮에는 덥고, 밤엔 추운 요즘 날씨만큼이나 변덕스러울 정도로 부동산 정책을 토해냈다.

이로인해 자정능력을 갖고 있는 시장기능이 제구실을 못하자 부동산시장은 침체일로를 걷고 있다.
지나친 비약이라 할 수 있지만 정책이라는 특수성을 볼 때 사실 그 변화가 심하다는 데는 반문할 사람은 없을 것으로 본다.

2000~2003년에 이르기 까지 부동산 시장은 활황이었다.

과열양상을 보이는 부동산 시장을 잡기위해 정부도 나름대로 여러 가지 부동산 관련 정책을 발표해 시행했으나 이미 붙어버린 불은 쉽게 끌 수가 없었다.

하지만 2003년 10월 29일, 10.29대책을 정점으로 호황세는 한풀 꺾였고 2007년 11월 현재 부동산 시장은 냉랭한 한기만이 돌고 있다. 정부가 해야겠다던 집값을 잡는 것은 어느 정도 성공한 것이다.

오르기만 하던 집값을 내렸다는데 만족하고 웃을 수만은 없는 상황이 발생하고 있다. 

건교부와 부동산정보업체들에 따르면 올해 미분양 아파트는 10만가구에 육박할 것으로 전망된다고 발표하고 있지만 실제론 15만가구를 넘어설 것으로 추정하고 있다. 

매수세가 실종되면서 신규 입주아파트의 공실률이 크게 증가해 일부 중견건설사들이 잇따라 도산의 길로 떠났다. 이같은 상황에서 미분양 물량 급증사태는 수도권으로 까지 확대되고 있다.

게다가 최근 부동산 시장 특히 주택시장은 거래량이 급감하면서 여기저기 중개업소가 폐업을 하는 일이 크게 증가하고 있다.

이처럼 집값을 잡으면 오히려 실수요자들 입장에선 좋아하고 내집마련의 기회로 삼는 것이 이론상 맞지만 현재 주택시장은 심하게 정체돼 있는 상황이다. 분양가 상한제 기대심리와 대출규제로 인한 자금마련 부담으로 거래가 실종된 것이다.

올 들어 주택 거래량은 2∼9월 중 지난해 같은 기간에 비해 24.3% 줄었다. 특히 수도권은 35.2%나 감소했고, 서울 서초ㆍ송파구 등은 50% 넘는 감소세다. 

분양가 상한제ㆍ청약가점제 등 제도 변화와 대선 등 변수로 주택 수요자와 매도자가 모두 관망하고 있어서다.

학계 관계자는 "주택 거래를 활성화시키면 미분양 문제는 다소 해결될 수 있다"며 "대출 한도 40% 규제는 위험관리 차원이라기보다 거래를 막는 수준인 만큼 시급히 완화해야 한다"고 말했다.

업계 관계자는 "지금은 수요가 없는 게 아니라 인위적으로 수요를 정지시켰다 해도 과언이 아니다"며 "지금은 투기수요자뿐만 아니라 실수요자까지 시장에서 움직이기 힘들다"고 전했다. 

이처럼 춤추는 부동산정책으로 파생된 문제를 차기 정부가 해결하기 위해선 시장에 대한 과도한 개입보다는 시장흐름을 면밀히 분석해 장기적인 안목을 가지고 정책을 펼쳐야 할 것이다.

또 부동산시장과 집값을 안정시키기 위해서는 공급확대 정책도 필요하다는 것에 정부나 학계, 업계가 공감하는 부분이다.

이에 부동산 시장을 근본적으로 안정시키기 위해선 분양가상한제를 시행하는 상황에서 무엇보다 토지공급을 싸게 하는 것이 관건이라는 것이다.

업계 관계자는 "토지를 싸게 공급하면 분양가상한제 상황에서 아파트를 싼값에 공급할 수 있다"며 "하지만 정부가 토지를 싼값에 공급하지 않기 때문에 택지지구에서도 고분양가 논란이 빚어지는 것"이라고 지적했다.

김정수 기자 kjs@newsva.co.kr
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