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주택시장 바뀌는 제도 '제대로 알고 대응하자'

최종수정 2007.09.26 10:33 기사입력 2007.09.26 10:33

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지난 17일 청약가점제 적용물량이 출시한데 이어 9월부터 시행된 분양가상한제 물량도 본격적으로 쏟아져 나올 전망이다.

이달부터 상한제가 시행됐지만 9월1일이전에 사업승인신청을 하고 11월30일까지 분양승인 신청을 할 경우 적용대상에서 제외되기 때문이다.

이에따라 분양가상한제와 함께 시행되는 원가공개, 마이너스옵션제, 전매제한 등에 유연하게 대처할 필요가 있다.
 
◇ 분양가상한제 실시=앞으로는 아파트 분양가격은 택지비와 기본형건축비, 가산비용 등을 더해 결정된다. 따라서 현행보다 분양가격이 10∼20% 가량 낮아질 전망이다.

택지비는 기본적으로 감정가를 기준으로 산정된다.

다만 경.공매 낙찰을 통해 땅을 샀거나 국가나 지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 경우, 그리고 2006년6월1일 이후 부동산등기부에 기재된 경우는 실제 매입가격을 인정받을 수 있다.

그러나 실제 매입가격을 인정받는 경우라고 하더라도 2007년 4월 20일 이후 매입했다면 감정평가액과 가산비를 합한 금액의 120% 이내에서만 인정된다.

기본형 건축비는 소형주택의 경우 3.3㎡당 431만8000원, 중대형은 439만1000원이 적용된다.

분양 승인권자인 지방자치단체장은 기본형 건축비를 5% 범위 내에서 올리거나 깎을 수 있다.

가산비는 벽식구조를 철골철근콘크리트구조(SRC)로 할 경우에는 지상층 건축비의 10%를 인정받는다.

또 전문기관이 설계도면을 보고 평가한 주택성능등급에 따라 지상층 건축비의 최대 4%가 가산된다.

50층 이상 또는 150m 이상인 초고층 아파트를 지을 때는 분양가 심사를 거쳐 추가되는 실제비용을 인정받을 수 있다.

◇ 마이너스옵션제 시행

분양가상한제 시행과 함께 마이너스옵션제도가 도입된다.

마이너스옵션 주택은 기초적인 마감만 한 상태에서 분양하는 것을 말하며 이 경우 기본사양 주택보다 5~10% 싸게 공급할 수 있다.

마이너스옵션 품목은 △바닥(바닥재, 걸레받이 등) △천장(천정지, 반자돌림 등) △주방(주방가구 및 기구), 벽타일, 주방 TV △조명기구(부착형 조명등기구) 등 6개 품목으로 분류된다.

하지만 공정률이 60% 수준에 도달해 후분양하는 경우 마이너스옵션제는 적용되지 않는다.

◇ 청약가점제 적용

일정비율 가점제와 추첨제가 병행 실시된다.

전용면적 85㎡ 이하 주택은 가점제 75%, 추첨제 25%가 적용되며 85㎡ 초과 주택에 대해선 가점제와 추첨제가 각각 50%씩 적용된다.

 유주택자의 1순위 인정범위도 조정된다.

가점제 공급대상주택의 경우 1주택 보유자는 1순위 청약자격이 배제되고 2순위 이하가 인정되며, 2주택이상 보유자는 2순위 이하는 인정하되 감점제를 적용키로 했다.

추첨제 공급대상주택에 대해선 1주택 보유자는 1순위 청약자격을 인정하며 2주택이상 보유자는 2순위 이하를 인정한다.

가점은 무주택기간(32점) 부양가족수(35점) 청약통장 가입기간(17점)에 따라 최대 84점을 적용한다.

◇ 전매제한 강화

아파트 전매 제한 기간도 강화된다. 수도권내에서 공공택지의 경우 △ 85㎡ 이하 10년(현행10년) △85㎡ 초과 7년(5년)이며 민간택지의 경우 △ 85㎡ 이하(투기과열지구) 7년(현행5년) △ 85㎡ 초과 5년(현행 3년)이다.

지방에서는 공공의 경우 85㎡ 이하와 85㎡ 초과에 각각 5, 3년을 적용하고, 민간의 경우 전평형에 대해 투기과열지구 및 충청권은 3년, 기타 지방은 1년을 적용한다.

비투기과열지구에서도 6개월의 전매 제한 기간이 적용된다.


박종서 기자 jspark@newsva.co.kr
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