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분양가, 기본형건축비·가산비 어떻게 산정되나

최종수정 2007.07.23 13:21 기사입력 2007.07.23 10:58

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건설교통부가 9월 분양가상한제 시행에 따라 공동주택의 기본형건축비와 가산비, 마이너스옵션 품목 등의 세부안을 마련, 오는 24일 공청회를 열고 의견을 수렴할 예정이다.

새롭게 마련되는 기본형건축비와 가산비는 기존 공공택지 공동주택뿐 아니라 상한제가 적용되는 민간택지 사업에도 똑같이 적용됨에 따라 시장과 업계가 세부안에 대한 긴장을 늦추지 못하고 있다.

정부는 1ㆍ11 부동산 대책 당시 기본형 건축비의 적정성 여부를 전면 재검토하기로 하고, 이에 대한 연구용역을 건설기술연구원에 의뢰, 관련기관과의 조율을 마친 상태다. 건교부는 이달안으로 공청회와 지자체 공무원 교육까지 모두 완료한다는 계획이다.

◇기본형건축비 현 수준 유지할 듯

건축비는 민간아파트 분양원개공개 항목인 7개 중 택지비와 가산비를 제외한 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목으로 구성된다.

그러나 새롭게 바뀌는 기본형건축비는 그동안 공공택지 분양가상한제에 적용해온 것에서 크게 벗어나지 않을 것으로 예상된다.

그동안 가산비용 항목이었던 지하주차장 건축비 등이 기본형건축비로 통합되는데다 사업성이 크게 위축될 수 있다는 업계의 원성 때문이다. 또 물가인상으로 인한 공사비지수가 상승한 것도 그 이유다.

현재 공공택지 기본형건축비는 85㎡ 초과 공동주택이 부과세포함, 3.3㎡(평)당 376만9000원, 85㎡ 이하가 348만4000원이다. 이는 건교부가 지난 3월 물가상승분 등에 따라 공사비지수를 높여 고시한 금액으로 8월말까지 한시적으로 적용된다.

하지만 지난해 말 여당 부동산특위는 가산비용과 기본형 건축비에 20% 정도 거품이 포함돼 있다고 지적한 바 있어 재산정 과정에서 기본형 건축비가 하향 조정될 가능성이 크다는 견해도 나오고 있다.

건교부가 토지임대부 아파트 분양가가 택지비를 제외하고 3.3㎡당 450만원 안팎에 책정될 것이라고 밝힘에 따라 이 같은 의견도 호소력을 얻고 있다.

◇가산비 올라가나

가산비용은 금융비용이나 홈네트워크 가전 비용, 조경비, 놀이터, 체육시설 등 각종 시설비가 포함된다.

이번 안을 통해 정부는 현재 개별적으로 운영 중인 친환경인증ㆍ소비자만족도 등도 주택성능등급으로 통합 운영, 등급에 따라 가산비를 일괄적으로 차등화는 방안을 마련할 방침이다.

또 중대형 아파트에만 기본형건축비에 포함시키고 있는 홈네트워크 등 이른바 '인텔리전트 건축설비'는 앞으로 가산비용 항목으로 바뀐다.

지금까지는 평균 140~200만원 정도가 가산비로 책정돼왔다. 공공택지 가운데서는 판교신도시가 150만원선, 동탄신도시는 140만원 정도가 가산비로 책정됐다.

시장에서는 그동안 가산비가 사업장별로 차이가 큰데다 그동안 민간사업자들이 마음대로 책정해 분양가를 올렸다는 지적이 제기돼왔다.

이에 따라 지하주차장 건축비를 기본형건축비로 포함시켜 부작용을 차단하고, 홈네트워크 가전는 가산비에 포함시키기로 했다.

또 기업이윤 6%를 인정해주기로 한 부분이 여기에 다소 포함될 것으로 보인다. 이 같은 기준으로 볼 때 가산비용은 140만원에서 180만원 사이가 될 것으로 보인다.

그러나 업계에서는 브랜드 가치 기준 산정이 어렵고 물가 상승 등을 이유로 이번 공청회에서 불만여론이 높을 공산이 크다.

◇마이너스옵션제 항목도 고민

분양가상한제가 적용되는 공동주택에는 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등 일부 품목을 계약자가 직접 선택, 시공하는 마이너스옵션제가 시행된다.

건교부는 이번에 마이너스 옵션 품목도 따로 고시할 예정인데, 인천시가 현재 시행하고 있는 9개 품목 구분과는 다소 차이가 있을 수 있다.

인천에서 올해 처음 적용한 마이너스옵션제가 계약자들의 외면을 받은 것으로 결과가 나왔기 때문이다.

지난 5월 마이너스 옵션을 처음 시범적용한 풍림산업의 인천 엑슬루타워 아파트의 경우 전체 계약자 가운데 17%만이 이를 선택했다.

더구나 선택자 대부분이 85㎡(26평형) 이하 중소형 아파트 계약자들이인데다, 선택 목적도 분양가 절감을 위해서라기 보다는 가변형 벽체를 없애거나 조명 등 큰 필요가 없는 품목 선택에 그쳤다.

특히 마이너스 옵션 품목을 개인이 선택해 시공할 경우 비용이 더 들 수 있다는 우려 때문에 옵션을 꺼려하는 계약자들이 많은 실정이다.

이에 따라 이번에 도입하는 마이너스옵션제는 입주자가 마음에 들지 않는 품목 몇 개를 골라서 뺄 수 있는 일부 옵션제가 아니라 기본사양 전체를 선택하지 않는 방식이 될 가능성이 있다. 결국 기본사양 주택과 마이너스 옵션 주택으로 나눠지는 셈이다.

또 마이너스 옵션 주택을 선택하는 입주자들을 같은 동에 배정하기로 했다. 이는 논란의 소지를 남기고 있다. 마이너스 옵션이 적용되는 동은 프리미엄이 떨어질 수 있다는 우려 때문이다.

정수영 기자 jsy@newsva.co.kr
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