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[머니테크]"세금 겁나네" 절세형 부동산에 답있다

최종수정 2007.07.11 10:58 기사입력 2007.07.11 10:58

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분양아파트 3~4년간 합법적 1가구 2주택 재테크
상가 전매제한없고 종부세 부과안해 부자에 인기
주택임대업 사업자 등록땐 취·등록세 면제감면

보유세(재산세ㆍ종부세)의 과표 적용률 인상, 공시가격 급상승 등 부동산 세금 부담이 갈수록 커지고 있다.

더구나 한번 주택을 사면 취득과 보유, 처분단계의 세금부담이 상당해 단순히 주택 자체의 자산가치(양도차익)로 매입을 결정하는 사례는 줄고 있다.

이럴 땐 굳이 주택시장만 목맬 필요는 없다. 요즘 수도권 집값은 올 들어 가장 큰 하락세를 기록하는 등 당분간 주택가격이 상승하는데 구조적인 한계를 드러내고 있다.

 일부 유망지역의 급매물이나 상향주택의 갈아타기 목적이 아니라면 기존 재고 주택시장보다 유효한 재테크 수단으로 절세가 가능한 블루오션 상품은 많다.

수익이 기대되는 부동산상품에는 언제든지 수요가 이동할 가능성이 높다. 수익형ㆍ안정성ㆍ환금성 등 추구하는 목적과 자신의 상황에 따라 비교적 높은 수익을 올릴 수 있는 절세형 부동산의 세계로 지금 떠나보자.

◆ 분양아파트

오는 9월 1일부터 분양가 상한제와 분양원가 공시제가 도입됨에 따라 보다 저렴한 분양물량이 시장에 모습을 드러낼 예정이다.

분양시장의 장점은 여기서 끝나지 않는다. 합법적인 1가구 2주택 재테크가 가능한, 주택시장 제일의 절세상품이기 때문이다.

현재 2주택을 유지하면서 50% 중과를 피해 절세효과를 볼 수 있는 시기는 고작 1년에 그친다.

하지만 분양시장은 다르다. 1주택을 소유한 1가구가 기존주택 이외에 또 한 채를 분양받았다고 치자. 분양권은 등기시점부터 주택으로 보기 때문에 분양권이 입주하고도, 기존주택을 비과세 받으며 매도할 수 있는 1년의 시간을 더 확보 할 수 있게 된다.

즉 3~4년 동안 2주택을 유지하면서 자산가치 상승과 절세효과를 거둘 수 있어 중대형 상향주택으로 갈아타기를 노리는 유주택자들은 적극 활용해 볼만 하다.

◆ 대표 수익형 부동산 '상가' 

상가는 대표적인 수익형 부동산으로 아파트와 달리 전매 제한이나 투자방식 등에 대한 규제가 없다는 것이 장점이다.

상가는 특히 주택과 달리 건물과 토지의 재산세를 분리 과세하고, 건물 부분에 대해서는 종부세를 부과하지 않아 부동산 부자들의 분산투자용으로 인기를 끌고 있다.

토지 부분은 개인별로 합산(비사업용 토지 제외)해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 때만 종부세를 물어 보유 토지가 적거나 땅값이 낮은 경우 종부세 걱정도 덜 수 있다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 "부자고객 가운데는 안정적인 임대료 수입과 시세차익이 가능한 강남권 상가를 찾는 수요가 꾸준하다"며 "가격이 적당하고 임대수익이 괜찮은 상가는 없어서 못 살 정도로 인기"라고 말했다.

◆ 세제혜택 많은 '주택임대사업'

다주택자의 절세 방법 중 하나는 임대사업자로 등록하는 것이다.

같은 시ㆍ군(혹은 도)내 주택을 5채 이상 매입해 임대사업자로 등록하고 10년 이상 임대할 경우 양도세 중과 대상에서 제외(9~36%의 일반세율로 과세)되고, 취ㆍ등록세 감면 종부세 대상 제외 등의 세제혜택이 주어지기 때문이다.

임대사업은 일반적으로 기존 주택보다는 중소형 미분양 아파트를 매입하는 게 유리하다.

이 때 전용면적 18평 이하의 주택을 최초로 분양받아 임대주택사업을 하면 취ㆍ등록세가 전액 면제되고 재산세도 18평 이하면 50%, 25.7평 이하면 25% 감면된다.

최근 주택 공급 확대로 미분양이 늘면서 중도금 무이자나 이자후불제 등 대금 납부 조건도 좋은 편이라 관심을 가질 만하다.

◆ '펜션, 오피스텔'도 관심

주5일 근무제 확산과 소득수준의 증가, 레저 바람으로 펜션투자도 증가추세다. 특히 단지형 펜션은 기존 숙박시설과 달리 대부분 경치가 좋은 곳에 독립적인 공간을 보장해주고 있어 수요자들의 선호도도 높고, 숙박업 등록도 의무화돼 난립화된 우후죽순 소형펜션과는 차별화를 이루고 있다.  

게다가 최근에는 한류 열풍과 지방 스포츠대회 유치 등 굵직굵직한 호재로 국내 수요자뿐 아니라 외국 관광객까지 유치할 가능성이 커 펜션 시장의 전망은 밝은 편이다.

주택에 비해 세금부담도 낮다. 숙박업으로 등록한 펜션은 숙박시설로 간주, 다주택자들이 양도세 중과를 걱정할 필요가 없다.

또 등기분양이 아닌 회원제 분양을 받아 전세권이나 근저당권만 설정해 놓았을 경우 종합소득세나 부가가치세를 내지 않아도 돼 절세효과도 상당하다.

정수영 기자 jsy@newsva.co.kr
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