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판교, 파주 운정 복합단지 개발, '땅값'이 변수로 등장

최종수정 2007.07.10 07:49 기사입력 2007.07.10 07:47

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오는 9월 사업자 선정을 실시하는 판교 복합단지 개발사업에 '땅값'이 새로운 복병으로 등장했다.복합단지 개발사업은 판교를 시작으로 오는 10월 파주 운정신도시 등 내년까지 총 13개 사업이 예정돼 있다.

복합단지 개발사업의 토지 공급방식은 최고가 입찰여서 참여 업체의 경쟁 여부에 따라 땅값 상승이 불가피한 실정이다.

게다가 복합단지가 들어서는 중심상업용지가격의 폭등으로 주상복합아파트 가격도 높아질 수밖에 없어 주변 아파트 가격 상승을 자극하는 촉매제 구실을 할 것으로 예상된다.

◇ 중심상업용지 땅값 폭등=판교 복합단지 개발사업 입찰을 준비중인 건설업체의 한 관계자는 10일 "판교 중심상업용지 가격이 3.3㎡(1평) 당 최고 1억원을 육박하고 있어 복합단지 내 아파트 가격은 크게 오르면서도 사업성은 줄어드는 문제를 낳을 것"이라고 지적했다.

따라서 사업이 시작되기도 전에 땅값이라는 새로운 변수를 맞게 된 셈이다.

여기에 주상복합아파트에  9월부터 분양가 상한제가 적용된다. 다만 경.공매 낙찰가나 공공기관으로부터 사들인 매입가격은 입증이 가능한 선에서 택지비를 인정하게 된다.

결국 판교 복합단지 개발사업의 경우도 택지비를 인정받을 수 있게 되기는 하지만 문제는 판교 상업용지가격이 매우 높다는 점이다.

지난달 판교신도시 역세권 중심상업용지의 분양가격은 3.3㎡(1평)당 9218만원, 평균 6700만원으로 서울 강남 시세를 웃돌고 있다.

공급 예정가격은 평당 3488만원 수준. 판교 복합단지의 경우도 공급 예정가격은 물론 낙찰가격이 평균가격보다 높게 나타날 전망이다.

복합단지내 상업용지 낙찰가격은 화성동탄신도시의 경우 3.3㎡당 1100만원, 아산신도시의 경우 1300만원 수준이었다. 그러나 사업 제안을 준비중인 업체들은 판교 복합단지의 땅값은 중심상업용지 가격 평균 6700만원은 넘어설 것으로 예상하고 있다.

◇ 주상복합아파트 가격 상승 우려=복합단지 사업 제안시 평가 항목 중 땅값이 차지하는 비중이 당락을 좌우할 정도다.

그러나 현재 경쟁 구도가 3개 컨소시엄으로 교통정리가 되는 상황이기는 하지만 수주전이 치열해 땅값은 크게 오를 수밖에 없는 상황이다.

이에 대해 업계의 한 관계자는 "판교 복합단지의 중심상업용지 땅값이 3.3㎡당 6000만원을 넘어설 경우 아파트 분양가격은 3.3㎡당 4000만∼5000만원에 이를 것"이라면서 "판교신도시 중대형아파트 분양가격인 3.3㎡당 1800만원 수준인 점을 감안하면 두배 이상 높아질 수밖에 없는 상황"이라고 설명했다.

또한 업계는 복합단지내 상업시설의 분양가격도 3.3㎡ 당 최고 1억원을 넘어갈 수도 있다는 문제가 발생할 것이라고 지적하고 있다.

따라서 땅값을 줄이는 방안이 나오지 않을 경우 신도시 전체의 주택가격 및 상업시설 분양가격이 영향을 받을 수밖에 없어 이에 대한 해결책이 요구된다.

◇복합단지 개발 수주전 치열=한편 한국토지공사는  총 14만1900여㎡ 규모의 판교신도시내 복합단지(주상복합용지 2개블록, 중심상업용지 2개블록)에 대해 오는 9월초 사업자를 선정할 예정이다.주상복합용지에는 중대형평형 946가구가 들어선다.

토공은 복합단지 조성 사업을 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱으로 추진하기로 하고 지난달사업설명회를 개최한 바 있다.

총 사업비 규모는 2조5000원대로 추정되며 신세계백화점, 롯데쇼핑, 현대백화점 컨소시엄이 각축을 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 신세계 컨소시엄에는 현대건설, 삼성건설, 대우건설이 참여하며, 롯데컨소시엄에는 롯데쇼핑을 주간사로 롯데건설, GS건설, 대림산업, SK건설, 두산건설 등이 참여한다.현대컨소시엄에는 현대 백화점을 주간사로 포스코건설과 현대산업개발이 참여한다.

복합단지에는 사업 제안에 따라 주상복합아파트 외에 쇼핑몰, 문화.위락시설 등이 총 망라된다.

또한 이달말 사업자 공모가 실시될 예정인 대한주택공사의 파주 운정신도시 복합단지 개발사업도 건설업계가 관심을 갖는 사업 중 하나다.

사업규모는 2조원대로 사업 부지 규모는 10만㎡ 정도. 용적률 600%가 적용된다. 단지에는 지상복합아파트 1850가구와 쇼핑센터, 및 상업.업무시설이 함께 들어선다.

이규성 기자 peace@newsva.co.kr
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