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[머니테크] 권리분석만 잘해도 반은 낙찰

최종수정 2007.07.04 10:58 기사입력 2007.07.04 10:58

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대항력있는 임차인있을 경우 전문가와 상의도

경매 시장에서 권리분석만 잘해도 반은 낙찰 받은 셈이다.

하지만 권리분석이 초보자의 생각처럼 쉽게 접근하기가 만만치 않다.

경매 초보자들은 어디서 부터 손대야할지 막막하고 답답할 뿐 좀처럼 해법이 보이질 않지만 몇 가지 원리를 이해하면 차츰 길이 보인다.

경매로 낙찰 받기 위해서는 세 가지 분석 과정을 거쳐야 한다.

먼저 낙찰가 외에 추가 부담이 있는지를 따져보는 '권리분석' 과정과  현재 얼마짜리 물건이고 앞으로 얼마짜리 물건으로 변할지 알아보는 '물건분석'을 해야 한다.

그리고 경매의 장점이 시세보다 싸게 매입하는 것인데 도대체 얼마에 사야할 것인가를 고민하는 단계인 '수익성분석' 과정을 거쳐야 한다.

이 세 가지 분석중 경매의 가장 기본은 권리분석이다.

먼저 대한민국 모든 부동산은 토지와 건물로 이루어진다. 그런데 경매에서 권리분석의 대상은 오로지 건물에 한한다.

토지는 권리분석 과정을 생략하고 곧 바로 물건분석 단계로 건너뛰기 때문에 권리분석의 대상이 아니다. 그래서 토지는 따로 명도(집 비우기) 과정도 없다.

건물이라고 모두 권리분석의 대상이 되는 것은 아니다.

왜냐하면 건물은 반드시 소유자가 아니면 임차인이 거주하고 있는데 경매에서 권리분석의 대상은 오직 임차인 뿐이므로 소유자는 고려 대상이 아니다.

경매에서 소유자는 동정의 대상일 뿐 권리분석의 대상이 아니기 때문이다.

임차인은 '대항력 있는 임차인'과 '대항력 없는 임차인' 두 부류로 나누어지는데, 우리의 관심사는 오직 '대항력 있는 임차인' 뿐이다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 여러 방면의 위험성을 입찰 전에 철저히 분석해야 하며 혼자 힘으로 벅찰 때는 전문가와 상의를 하는 것도 좋다.  

한편 주거형 부동산과 수익형 부동산이 이 세 가지 단계를 모두 거치는 반면, 토지는 권리분석 과정이 생략되고 물건분석과 수익성 분석만을 한다.

이 점 때문에 일부 초보자들과 여성투자자들이 토지 경매로 직행하는 것을 종종 보게 되는데 이는 매우 위험한 발상이다.

토지는 부동산 시장에서 가장 상위 단계이므로 주거형 등을 두루 섭렵하고 나서 신중히 접근해야만 진정으로 경매의 고수가 될 수 있다.

고형광 기자 kohk0101@akn.co.kr
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