KB금융 "전세보증보험 의무가입 늘리고 보증료 임대인이 부담해야"

의무가입 대상 더욱 늘려야 사고 발생 방지
보증료도 100% 임대인 부담해야
"미반환 리스크 임대인에 있음에도 임차인이 내는 것은 부당"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이민우 기자] 임대보증금보증 의무화에도 여전히 보증금이 반환되지 않는 우려가 큰 만큼 의무가입을 확대해야 한다는 지적이 나온다. 보증료 역시 리스크 발생 주체인 임대인이 100% 부담해야 한다는 주장이다.

10일 KB금융지주경영연구소는 이 같은 내용을 담은 '임대보증금 관련 보증 합리화 방안' 보고서를 발간했다.

보고서에 따르면 최근 등록임대주택 증가세가 지속되고 상대적으로 그간 큰 변화 없었던 임대가구수도 2020년 들어 큰 폭으로 증가했다. 2020년 주택임대사업자와 등록임대주택은 각각 약 38만9000명, 327만호로 역대 최고치를 기록한 것이다. 2020년 전체가구 증가분 약 58만3000가구 중 임대가구 증가분이 약 95.8%(55만9000가구)를 차지할 정도였다.

이 같은 상황에서 정부가 2020년 8월18일부터 임차인 보호를 위해 임대보증금보증 가입을 의무화했지만 여전히 일부 임차인은 보증금 반환 리스크에 노출된 상태다. 2020년 기준 전체 임대가구수는 약 764만가구지만 등록임대주택 수는 약 327만호에 불과하다. 여전히 상당수 임대인(주택임대사업자가 아닌 경우)은 임대보증금보증의 의무가입 대상이 아니다. 또한 의무가입대상임에도 불구하고 보증한도를 초과(전세보증금과 선순위 채권 합이 주택가격을 초과)하거나 임차인이 직접 전세금반환보증에 가입하려해도 가입 주택의 금액 제한 등에 가로막힌 경우도 있다.

보증료 임차인 100% 부담도 비정상

전세보증금반환보증의 보증료를 임차인이 100% 부담하는 점도 문제로 지적했다. 임대인이 임대사업자가 아닌 경우 임차인이 직접 가입해야 하고 수수료를 전액 부담해야 하는 상황이다. KB금융지주경영연구소는 "보증보험 개념 상 채권자가 전액 부담해야 하는 상황은 일반적이지 않으며 불합리한 부분도 있다"고 지적했다.

전세보증금반환보증은 일반적인 보증보험과도 상이한 구조인 셈이다. 통상 보증보험은 채무자(임대인)가 보험계약자로 보증보험에 가입해야 하나 전세보증금반환보증은 채권자(임차인)이 보증보험에 가입하는 형태이기 때문이다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 리스크는 채무자인 임대인으로부터 발생하는 데도 채권자인 임차인이 직접 보증보험을 가입해야 하고 보증수수료까지 부담해야 하는 실정이다.

KB금융지주경영연구소는 주택시장에서 임차인은 채권자 지위임에도 약자인 경우가 많은 상황이 영향을 미친 것으로 분석했다. 임차인이 필요시 가입하는 전세보증금반환보증은 100% 임차인이 부담하지만, 임대인이 의무적으로 가입하는 임대보증금보증에서도 임차인은 25%를 부담해야 한다. 5억원 기준 전세보증금반환보증에 가입한 경우 2년 평균 139만원 수즌으로 매달 5~6만원 월세를 더 부담하는 셈이다.

일부 의무화에도 보증금 관련 사고는 여전

임대보증금보증이 의무화됐음에도 임차인 보호는 아직 부족한 상황이다. 주택도시보증공사(HUG) 기준 2015년 13건, 17억원 수준이던 보증사고 건수와 금액은 5년만인 2020년에 3694건, 6330억원으로 대폭 늘었다. 특히 임대사업자와 등록임대주택이 가장 급증했던 2018년 이후 2019년에 보증사고 건수와 금액이 가장 크게 늘었다.

KB금융지주경영연구소는 "보증가입이 증가하면서 보증사고도 증가한 것으로 볼 수 있으나 연간 주택도시보증공사 기준으로만 연간 3000건(6000억원)이 넘는 보증사고가 발생하기 때문에 전세금반환 분쟁을 중요한 사회적 문제로 인식할 필요가 있다"며 "통계청의 2021 가계금융복지조사에 따르면 전세거주 가구의 순자산 중 보증금이 차지하는 비율은 절반을 넘는 중요한 자산으로 임대보증금 리스크는 전세가구의 가계 리스크로 확대될 가능성이 있다"고 우려했다.

의무가입 확대하고 보증료 100% 임대인 부담해야

때문에 임대보증금 제도를 개선할 필요가 있다고 주장했다. 우선 임대보증금 보증 의무가입을 더욱 늘려야 한다고 봤다. 임대보증금 비율이 주택 시세의 일정비율(70%)을 웃돌 경우 또는 임대인의 주택수가 일정 호수(3호) 이상 등 임차인 리스크가 상대적으로 클 것으로 예상되는 임대인(주택임대사업자가 아닌 경우)의 가입을 의무화해야 한다는 것이다. 이와 함께 임대보증금 예외사유도 최소화해야 한다고 강조했다.

나아가 점진적으로 모든 임대인의 임대보증금보증 의무화 및 보증제도를 일원화해야 한다고 판단했다. 점진적으로 전세보증금반환보증을 임대보증금보증으로 통일해 보증의 기본적 목적과 구조를 일반적인 보증으로 통일시키는 한편 보증료는 보증의 계약자면서 리스크 발생의 주체인 임대인이 100% 부담하도록 바꿔야 한다고 지적했다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr