[이진우의 토지 들여다보기] 토지투자 기본부터 챙겨라

사례1. A씨는 주유소나 가스충전소(위험물 저장 및 처리시설)를 운영하며 노후를 보낼 계획으로 경기도 지역의 땅을 찾던 중이었다. 이후 어느 한 중개업자가 소개한 국도 옆의 땅을 매입해 잔금까지 납부한 후 건축을 위해 건축 설계소를 찾아 상담을 했다.

그런데 이 토지는 계획관리 지역이라 용도 지역상 허용이 가능한 용도였으나 '토지이용계획 확인서'에 기재된 '문화재 보호구역'이라는 규제로 인해 위험물 저장 및 처리시설 설치가 불가능한 땅 이었다. 당연히 A씨는 지금 재판을 진행 중이다.

이는 실제로 필자가 상담했던 사례로 A씨가 직접 '토지이용계획 확인서'만 확인했다면 소송까지 가지 않아도 될 사례다. 이와 같이 토지 관련 상담을 하다보면 기본적인 서류를 챙기지 않아 낭패를 보는 사례가 의외로 많다.

물론 이 경우 1차적 책임은 땅을 소개한 중개업자에게 있지만 소송이라는 법적 상황까지 가게 된다면 A씨도 '주의의무 결여' 라는 일부 책임을 지게된다. 그래서 우리 민법은 '권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다'라고 돼 있다.

토지의 가치나 용도를 결정하는 용도지역은 국토 계획법상 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등 4종류로 나뉜다. 이 중 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분돼 있고 또 관리지역은 보전·생산·계획 관리지역으로 나뉘어 있다.

토지의 용도 지역이 중요한 이유는 용도 지역에 따라 토지의 가치가 결정되기 때문이다. 용도 지역에 따라 건폐율·용적률·건축할 수 있는 건축물 등이 다르게 적용되기 때문에 용도지역이 토지의 가격에 절대적인 영향을 미치는 것이다.

그리고 이때 같이 참고 해야 할 사항이 용도 지구다. 용도 지역이 수평적 규제(건축물의 용도·건폐율·용적률의 규제 등)라면 용도 지구는 수직적·입체적 규제(2차적 규제) 개념으로 이해하면 된다.

높이를 제한하는 고도지구 등을 생각하면 쉽게 알 수 있다. 이런 인·허가에 직접적인 관련이 있는 용도 지역, 지구, 구역 등은 큰 어려움 없이 본인이 직접 해당 지자체에서 발급하는 공적 서류인 '토지이용계획 확인서'라는 문서 하나로 거의 다 체크할 수 있다.

토지이용계획 확인서를 보면 용도지역, 지구, 구역등과 군사시설, 농지, 산림, 하천, 문화재 등 인·허가시 꼭 챙겨야 할 거의 모든 사항이 기재돼 있으니 토지 거래에 있어서 매우 기본적이면서도 중요한 서류라 할 수 있다.

일반적으로 부동산 시장에서는 '발품을 많이 팔아야 한다'라는 말이 있다. 여기서 '발품'은 넓은, 많은 지역의 토지를 보기 위한 발품만을 의미하지 않는다.

본인이 관심이 가는 지역을 압축 한 후, 본인의 투자 목적에 맞는 인·허가를 득 할 수 있는지 여부를 남에게 의지하지 않고 본인이 직접 관청이나 건축·토목 설계사무소 등을 돌아다니며 하자가 있는지 여부 등을 꼼꼼히 살펴보는 것도 의미한다. 그래야 실수를 줄일 수 있고 진정한 발품을 팔았다고 할 수 있을 것이다.

글 : 이진우 소나무 부동산연구소장, 문의 (031)775-3363

고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr