종부세 숨은 변수 '공시가격 자연증가분' 시뮬레이션 해보니

압구정 현대 4년 뒤 보유세 1800만원 더 내…성수 갤러리아포레 3000만원 더 내

[아시아경제 류정민 기자] "올해만 해도 서울 강남구 아파트 공시가격은 평균 13%가 넘게 올랐는데…."

3일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세(종부세) 개편 권고안을 내놓으면서 부동산시장이 술렁이고 있다. 권고안은 공정시장가액비율 인상, 누진세율 인상 등에 초점이 맞춰져 있다.

공시가격은 세법 개정 사항이 아니라는 이유로 이번 개편안에서 빠졌다. 국토교통부 판단에 따라 언제든 공시가격 시세반영률을 조정할 수 있기 때문이다. 현재 아파트 공시가격은 시세의 60~70% 수준으로 책정돼 있다. 주목할 부분은 현재의 시세반영률을 유지하더라도 아파트값 상승을 고려할 때 해마다 공시가격은 자연스럽게 올라간다는 점이다.

[이미지출처=연합뉴스]

4일 국토부에 따르면 올해 서울의 공동주택(아파트) 공시가격은 지난해보다 평균 10.19% 상승했다. 강남구는 13.73%, 서초구는 12.70%, 성동구 12.19% 올랐다. 공시가격 '자연증가분'은 재산세, 종부세 등 보유세 인상과 직결되는 변수다.

국토부 공시가격과 부동산114 종부세 계산기를 토대로 서울의 고가(高價) 아파트 보유세 변화를 살펴본 결과 자연증가분만 고려하더라도 문재인 정부 임기 내에 부담액이 만만치 않은 것으로 나타났다. 만 60세 미만의 1주택자가 해당 주택을 5년 미만 보유하는 것으로 가정해 보유세 변화를 살펴봤다.

강남구 압구정동 현대7차 전용면적 196.7㎡는 올해 공시가격이 26억800만원이다. 재산세 563만원, 종부세 588만원 등 올해 보유세 납부액은 1680만원에 이른다. 해마다 올해 강남구 평균 공시가격 인상률(13.73%)이 유지된다고 가정하면 2022년 공시가격은 43억3522만원이다. 보유세는 재산세 977만원, 종부세 1639만원 등 3503만원에 이른다.

서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나인 성수동 갤러리아포레 전용 271.83㎡는 올해 공시가격이 46억원으로 조사됐다. 보유세는 재산세 1041만원, 종부세 1800만원 등 3795만원에 이른다. 성동구의 올해 공시가격 상승률 12.19%가 꾸준히 유지된다고 가정하면 4년 후 공시가격은 72억8740만원이다. 4년 후에는 보유세로 6822만원을 내야 한다.

실제 보유세액은 소유자의 연령이나 보유기간에 따라 감면을 받을 수 있기 때문에 시뮬레이션 결과와는 다르게 나타날 수 있다. 문제는 시뮬레이션이 공정시장가액비율 인상, 누진세율 인상 등 이미 예고한 보유세 개편안을 반영하지 않은 결과라는 점이다. 실제 고가 주택을 보유한 사람이 부담해야 할 보유세는 증가할 수 있다는 얘기다.

재정개혁특위의 종부세 개편안을 놓고 예상보다 약하다는 평가가 섣부른 이유도 이 때문이다. 정부는 이미 다주택자, 고가 주택 보유자에 대한 부동산세 강화 의지를 내비치고 있다. 국토부가 올해 하반기 공시가격 시세반영률 조정에 나설 가능성도 있지만 신중한 접근이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공시가격 시세반영률을 조정하면 결과적으로 서민 등 저소득층도 타격을 받을 수밖에 없다"면서 "그렇다고 종부세 대상자에게만 공시가격 시세반영률을 조정한다는 것은 형평성을 고려할 때 부적절한 접근"이라고 말했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr