[김현정의 부동산은 처음이라] 표준지 '공시가격' 산정 어떻게 할까

땅은 감평사 2인 복수평가·주택은 단수평가

개별토지·주택은 지자체 산정
가격상승 땐 세부담 상한선

정부 규제에 움츠러든 주택시장 (서울=연합뉴스) 김도훈 기자 = 정부의 부동산 정책 영향이 본격화되면서 최근 서울 주택시장 거래가 급감한 가운데 내년도 주택시장 역시 한동안 거래량이 감소할 전망이다. 고강도 대출규제와 2주택자 이상 종부세 중과, 2천만원 이하 임대소득세 과세 시행 등으로 다주택자들의 주택 구입이 전에 비해 어려워지고 청약제도 개편으로 무주택자의 청약기회가 늘어 무주택자들 역시 기존 주택을 미룰 가능성이 커지고 있다. 사진은 30일 오전 서울 강동구 일대의 아파트 모습.2018.12.30 superdoo82@yna.co.kr (끝) <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

'부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주
[아시아경제 김현정 기자] 부동산 공시가격을 둘러싸고 연일 시끄럽다. 과세 표준이 되는 공시가격이 오르면 각종 세금 부담이 늘어나게 되기 때문이다. 퇴직 후 일정 소득이 없는데 공시가격이 조정돼 단기간 세금 부담이 늘어난 노인 세대의 사례가 종종 언급된다. 한쪽에서는 부동산 소유 편중현상과 조세정의를 강조하며 공시가격을 시세에 가깝게 조정해야 한다는 주장을, 다른 한 쪽에서는 각종 세금과 건강보험료 인상, 기초노령연금 수급 탈락 등 여파를 감안해 부작용을 최소화 하는 방향으로 조절해야 한다는 주장을 내놓는다.

그렇다면 공시가격이라는 것은 누가 어떻게 정하는 것일까. 우선 토지의 표준 가격인 표준지 공시지가는 국토교통부가 50만필지를 표준지로 선정한 뒤 민간 감정평가사에 의뢰해 한 필지에 두 명의 감정사가 '복수평가' 한 후 결정된다. 50만필지 기준 민간 평가사 1052명이 조사ㆍ평가 업무를 맡는다. 이 표준지 가격을 기준으로 지자체가 개별 토지에 대한 공시지가를 산정한다. 주택의 경우 단독주택은 감정원이 22만가구를 표준주택으로 선정한 후 자체 '단수평가'한다. 이 역시 이 표준가격을 기준으로 해서 지자체가 개별주택에 대한 공시가격을 매긴다. 아파트, 빌라 등 공동주택에 대해서는 감정원이 전담해 공시가격을 모두 산정한다. 모든 표준지의 공시주체는 국토교통부이고, 개별주택과 개별 토지의 공시 주체는 지자체다.

표준지의 선정기준은 다소 포괄적이다. ▲지가의 대표성 ▲토지특성의 중요성 ▲토지용도의 안정성 ▲토지구별의 확정성이 등 4가지다. 정량적으로 구획이 나누어져 있는 것은 아니다. 표준지는 특별한 교체사유(행정구역ㆍ이용상황ㆍ용도의 변경 등)가 발생하지 않는 이상 유지된다. 교체사유에 해당하는지 여부는 매년 현장조사를 통해 확인한다.

정부는 공시가격 인상 등으로 기초연금이나 국가장학금 등 복지수급 문제가 제기되자 매년 정기적으로 수급 기준을 조정하고 있으며 현재 관계부처 태스크포스(TF)를 구성ㆍ운영 중이라고 밝혔다. 공시가격이 오르더라도 재산세 부담은 30% 이내에서, 1가구1주택자의 총 보유세(재산세ㆍ종부세)는 50% 이내로 세부담 상승폭은 제한돼 있다. 특히 공시가격 상승률이 높아 논란이 되고 있는 표준 단독주택에 대해서는 전체 단독주택의 95.3%인 30만9715가구가 공시가격 5억원 이하이며, 이들 주택은 그간 시세가 크게 오르지 않아 공시가격 역시 크게 달라지지 않을 것이라고 내다봤다.

공시가격은 발표 후 소유자 의견청취 과정을 거치며, 산정된 가격에 문제가 있다고 생각되면 최종 이의제기를 할 수 있다. 공시가격이 확정 된 이후에도 이를 받아들일 수 없다면 행정소송을 진행해야 한다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr