[김현정의 부동산은 처음이라]“너희 집 얼마야?” 답은 4가지가 있다

해당 가구의 실거래가

최근 거래되는 평균값 시세

과세 기준인 공시가격

담보대출등 용도 감정평가 가격

가격 차이·의미 정확히 알아야

[아시아경제 김현정 기자] ‘부동산은 처음이라’는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주

“너희 집은 얼마야?” 가까운 친인척에게 이러한 질문을 받으면 우리는 대개 어느정도라고 힌트만 주는 선에서 답을 한다. 하지만 마음속으로는 정확한 어떤 숫자를 떠올린다. ‘내가 살고있는 내 집은 과연 얼마일까.’

주택 가격은 어떻게 정의하느냐에 따라 네 가지 정도로 구분할 수 있다. 첫 번째로는 해당 가구의 매매가 이뤄진 ‘실거래가’. 오랜 기간 관계 기관도 제대로 알지 못했던 이 실거래가는 2005년 참여정부의 8·31 정책이 전개되면서 일종의 데이터베이스(DB)가 됐다. 어느동네 어떤 아파트가 요새 얼마에 거래됐는지가 궁금하다면, 이젠 '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 찾아 확인해보면 된다.

그러나 10년 전 산 주택의 가격을 2018년 11월 ‘우리 집값’이라고 답하는 경우는 거의 없다. 그 이후 생각할 수 있는 게 ‘시세’, 최근 거래되고 있는 평균적인 가격이다. 매도인이 부르는 값인 ‘호가’와도 비슷한 흐름을 보이지만 그보다는 현실적이라고 보면 된다. 호가는 부동산 가격 상승기나 매물이 부족한 분위기에서는 가파르게 오르고, 반대로 가격이 내리는 국면에서는 천천히 반영돼 시장을 진단하는 가격으로는 부적절하다는 평가가 많다. 중개인이나 특정 이익집단이 부풀리거나 깎아내릴수도 있다.

또 하나의 가격은 올해 들어 자주 거론됐던 ‘공시가격’이다. 정부가 과세 기준으로 삼는 이 가격은 실거래가나 시세의 60% 수준으로, 괴리가 큰 편이다. 김현미 국토교통부 장관이 종종 얘기하는 ‘공시가격 현실화’는 그 차이를 줄이겠다는 의미다. 이는 다주택자나 고가주택 소유자들이 보유한 자산가치에 맞는 세금을 부과하겠다는 의미로도 해석 가능하다. 정확한 공시가격은 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트에서 확인할 수 있다.

네 번째는 ‘감정평가 가격’이다. 거래나 과세에 쓰이는 게 아니라 토지 수용이나 담보 대출을 위해 책정하는 값이다. 일정 기준에 따라 감정평가사가 매긴다. 집주인들은 공시가격은 낮기를, 또 감정평가 가격은 높기를 바란다. 이에 대한 민원도 지자체와 국토부에 쏟아진다.

집값을 생각할 때 주의해야 점은 또 있다. 주택은 일반적인 공산품과는 다르게 표준화 된 상품이 아니라 같은 단지에서도 가격차이가 크다. 층, 조망, 향, 내부 인테리어 뿐 아니라 최근엔 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치, 유상의 고가 가전 추가 및 옵션 공사 여부에 따라 위 아래 층에서 수천만원의 차이가 발생하기도 한다. 때문에 상황을 면밀하게 살펴 매도나 매수 시 시장 분위기를 왜곡하거나 특정 정책의 결과로만 진단하지 말아야 한다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr