8·2대책과 다른 9·13대책…두달 버틴 서울 집값, 이제부터 내리막?(종합)

[아시아경제 박민규 기자] 정부가 9·13 부동산 대책을 들고나온 지 두달 만에 서울 아파트값이 하락 전환하면서 시장의 관심은 언제까지 내림세가 이어질지에 모이고 있다. 지난해 8·2 대책 직후 서울 아파트값이 곧바로 하락 전환했던 데 비해 이번에는 시차를 두고 하락했다는 점에서 차이를 보인다.

8·2 대책 이후 서울 아파트값은 5주간 하락세를 이어간 뒤 이내 상승세로 되돌아갔다. 그러나 전문가들은 이번 서울 아파트값 하락세는 지난해와 달리 더 오래 지속될 수 있다고 예상한다. 지난해에는 재건축 초과이익 환수제와 다주택자 양도소득세 중과 시행이라는 큰 변수를 앞두고 규제 전 막차 수요가 몰렸지만 이번에는 매수세를 부추길 만한 변수가 딱히 없기 때문이다.

16일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 지난 12일 기준 -0.01%를 기록했다. 지난해 9월4일(-0.01%) 이후 약 1년 2개월 만의 내림세다. 종합부동산세 및 대출 규제를 강화한 9·13 부동산 대책 발표 이후 딱 두달 만이다.

하락세를 이끈 곳은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)로 이번주 아파트값이 0.07% 내려갔다. 강남4구 아파트값은 이미 지난달 22일부터 하락 전환해 4주 연속 내림세를 유지하고 있다. 강남4구 외에 서울 시내에서 아파트값이 하락한 곳은 동작구(-0.03%)와 서대문구(-0.01%) 두곳에 불과했다.

지난해 8·2 대책 때는 강남4구뿐 아니라 노원·도봉·성동·종로구 등 강북권 주요 지역도 아파트값이 하락했다. 강남권에서도 대부분 지역이 하락세를 보였다. 강북권이 여전히 버티고 있는 지금과는 상황이 좀 다른 것이다.

감정원 관계자는 “직주근접 수요가 꾸준한 종로·중구와 경전철 등 개발 호재가 있는 강북·성북구 등은 소폭 상승세를 이어가고 있다”며 “은평·마포·서대문구 등 서북권은 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 사업 지연 우려 및 급등 피로감 등으로 보합 내지 하락세를 기록했다”고 설명했다. 이어 “강남권의 경우 대다수 지역이 관망세인 가운데 영등포·금천구는 상승 폭이 낮았던 일부 단지를 중심으로 아파트값이 소폭 상승했다”며 “강남4구는 재건축 단지 하락세와 급매물 출현으로 모두 하락했고, 동작구는 신규 아파트 입주로 기존 아파트 매물이 증가하며 하락했다”고 부연했다.

서울 아파트 매매시장도 지난해 8·2 대책 때보다 이번 9·13 대책 이후 거래 위축이 상대적으로 더디게 나타나고 있다. 감정원이 조사한 서울 아파트 매매거래지수는 지난 9월10일 51.9로 연내 최고치를 찍었다가 9·13 대책 이후 하락세를 타며 이번주 39.2까지 내려왔다. 두달 새 12.7포인트 하락한 것이다. 지난해 8·2 대책 때는 지금보다 거래가 더 빠르게 위축됐다. 지난해 7월31일 52.9였던 서울 아파트 매매거래지수가 한달 만에 22.7포인트가 빠지며 30.2까지 떨어졌다. 0~200 사이인 매매거래지수는 100을 넘어설수록 거래가 활발하고, 100 아래로 내려갈수록 거래가 한산하다는 의미다.

수급 상황도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 지난해 8·2 대책 직전인 7월31일 114.2까지 올랐던 서울 아파트 매매수급지수는 대책 시행 이후 2주 만에 100 아래로 떨어졌다. 8·2 대책 이후 한달 새 19.6포인트 하락하며 94.6까지 내려갔다. 이에 비해 이번 9·13 대책 때는 지난 9월10일 116.3까지 올랐던 서울 아파트 매매수급지수가 이번주 99.8로 하락해 두달이 지나서야 100 아래로 내려갔다. 0~200 사이로 산출되는 아파트 매매수급지수는 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많고, 100을 넘어설수록 수요가 공급보다 많다는 의미다.

전문가들은 이 같은 상황이 지난해 8·2 대책 때보다 오래 지속될 수 있다고 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “산이 높으면 골도 깊기 마련”이라며 “올 연말이나 내년 1분기까지 이런 흐름이 유지될 가능성이 있다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr