[김현정의 부동산은 처음이라]신축 빌라 전세, 자칫하면 '호구' 됩니다

[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주

신혼부부나 1인 가구가 높은 가격대의 아파트를 포기하고 가장 먼저 고려하는 차선책은 아마도 '빌라'일 것이다. 매입하는 데 대한 부담이 느껴져 전세로, 그러면서도 깔끔한 신축을 선택하는 가구가 적지 않다. 이 과정에서 부동산 계약이나 점검 사항을 잘 알지 못하는 사회 초년생, 신혼부부가 형편없는 조건에 전세계약을 체결하는 경우가 종종 발생한다. 세상의 모든 관심과 주의가 아파트에 쏠려있어 빌라 계약에 대한 정보는 의외로 많지 않다. 신축빌라 전세, 가장 주의해야 할 것은 무엇일까.

신축빌라는 매매가와 전세가격이 크지 않은 게 일반적이며, 보통 건축주들은 신탁 대출을 받아 건물을 짓는다. 매매 3억5000만원짜리 빌라라면 전세가격은 3억3000만원, 여기에 신탁은 3억1000만원 안팎으로 걸려있다고 보면 된다. 건축주는 전세금을 받아 신탁을 말소하는 수순을 밟는데, 건축주가 동시다발적으로 빌라사업을 벌이며 전세금을 받은 뒤 다른 자금문제를 해결하느라 신탁 말소를 미루는 경우 문제가 발생한다.

때문에 세입자는 전세보증금 잔금일에 신탁등기 말소를 확인하는 신탁등기 말소신청 접수증을 받아야 한다. 이 과정에는 법무사가 개입해 절차를 밟게 되는데, 더러는 건축주와 공인중개사가 얼버무리며 이를 제대로 진행하지 않는 경우가 있다. 최악의 경우 건축주가 중도에 부도를 내더라도 나의 전세금 1순위는 내가 아닌 신탁자가 된다. 세입자가 가장 조심해야 할 말은 "원래 이렇게 한다"는 막무가내식 계약이다.

계약금을 납부할 때에도 조건을 따져야 한다. 많은 빌라 건축주들이 합법적인 과정을 거쳐 매매·임대 사업을 하지만, 일부는 세입자를 몰아부쳐 5%라도 계약금을 걸게하고 계약서를 작성해 버린다. 이후 공사가 덜 된 상태에서도 작성된 계약서를 내밀며 잔금 납부 또는 계약금 포기를 강요할 수 있다. A씨의 경우 이러한 방식으로 계약금 1600만원 가량을 납부 후 (가구)분할공사도 되지 않은 집에 들어가 살으라는 청천벽력같은 말을 들었다. 벽을 세우고 문을 다는 기본적인 공사가 끝나지 않았는데도, A씨가 머물 공간은 먼저 마무리해줄테니, 공사 중인 건물에 들어가 살라는 것이다. 계약금(가계약금)은 동호수가 특정되고 잔금일과 계약금의 지급방법 등이 구체적으로 뚜렷하게 정해졌을 때에 납부하는 것이 맞다.

빌라에 거주하다가 신축 빌라로 이사할 경우, 현재 거주중인 집이 빠지기 전에 새 계약을 하면 위험한 상황에 처할 수 있다. 매매와 전세가격 차이가 크지 않은 관계로, 상당수 임대인은 새 임차인으로부터 전세금을 받기 전에는 보증금을 빼줄 만한 자금여력이 없다. 신축빌라의 경우 기존 임차인이 없어 잔금일을 유동적으로 바꿀 수 있다고 쉽게 생각하지만, 임대 계약에서 조건 없는 선의는 기대하지 않는 편이 좋다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr