[부동산Eye] 서울 집값 바닥일까…더 떨어질까

주택시장 일각에서 바닥론 제기
전문가들 대부분 추가 하락 점쳐
"대출 꽉 막혀 있고 관망세 여전"

[아시아경제 박민규 기자] "서울 집값은 지금이 바닥이다." vs "서울 집값은 더 하락할 것이다."

반년 가까이 이어진 서울 집값 하락세가 최근 주춤해지면서 주택시장 일각에서는 바닥론 전망이 나오고 있다. 강남 잠실 등을 중심으로 급매물이 소진되고 있는 점도 이 같은 관측을 뒷받침하고 있다.

그러나 부동산 시장 전문가와 10대 건설사 대부분은 올해 연말이나 내년까지 서울 집값 하락세가 이어질 것으로 보고 있다. 정부가 대출을 꽁꽁 틀어막고 있는 데다 집값 추가 하락을 기대하는 관망세가 여전하기 때문이다.

◆전문가ㆍ건설사 75% "서울 집값 더 떨어질 것"= 아시아경제가 부동산시장 전문가 10명과 시공능력평가 상위 10대 건설사를 대상으로 긴급 설문조사를 벌인 결과 75%가 현재 서울 집값은 바닥이 아니고 ‘더 떨어질 것’이라고 답했다. 전문가 집단의 경우 10명 중 8명이, 건설사는 10개사 중 7개사가 추가 하락을 점쳤다.

서울 집값 하락세가 언제까지 이어질지에 대한 질문에는 ‘올해 연말’과 ‘내년’을 꼽는 답변이 각각 33%로 동일했다. ‘올 상반기’까지 하락세가 이어질 것이란 전망도 20%를 차지했다. 기타 응답으로 ‘올 하반기’(7%)와 ‘정부가 대출을 규제하는 동안은 서울과 경기도 등 규제지역에서 집값이 하락할 것’(7%)이라는 전망이 있었다.

현재 서울 집값 하락세가 이어지고 있는 주요 원인에 대해서는 ‘정부의 대출 억제 및 시장 규제’(복수 응답)로 보는 시각이 82%로 가장 많았다. 이어 ‘거래 절벽’(24%), ‘입주 물량 증가’(12%) 등 순이었다. 기타 응답으로는 ‘투자자들의 움직임이 변화하고 있기 때문’이라는 판단도 있었다.

◆시장 일각에선 "서울 집값 바닥 다졌다"= “바닥은 이르다”는 전문가들의 조심스러운 전망과 달리 시장 일각에선 “서울 집값이 바닥을 다지고 있다”는 분석이 나오고 있다. 강남은 물론 강북권 곳곳에서도 급급매가 대거 소진되며 남아 있는 급매 몸값이 한 단계 올라섰다는 게 주요 배경이다. 그러나 매수인들의 눈높이는 여전히 '급급매'에 맞춰져 있는 데다 이렇다 할 집값 반등 동력이 없는 상태라 당분간 침체 국면이 이어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 11월12일(-0.01%) 이후 23주 연속 하락세를 이어갔다. 다만 낙폭이 줄고 있는 점은 주목해야 할 부분이다. 하락 폭이 4주째 둔화되고 있는 가운데 이번주(15일 기준) 주간 변동률은 -0.06%로 지난주(-0.07%)보다 낮아졌다.

국민은행 통계에서도 이번주 서울 아파트값 변동률은 -0.01%로 보합에 가까워졌다. 국민은행 시황의 경우 감정원과 달리 공인중개업소에서 직접 입력한 수치를 바탕으로 집계되는 만큼 집값의 하방 경직성이 강하다. 내릴 때는 덜 내리고 오를 때는 더 오르는 경향이 있는 것이다. 이런 점을 감안하면 조만간 서울 아파트값이 상승 전환할 가능성이 있다.

‘집맥경화(집을 팔고 싶어도 거래가 안되는 현상)’란 신조어가 나올 정도로 꽉 막혔던 거래절벽 현상도 이달 들어 조금씩 개선되는 모습을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 19일까지 거래된 서울 아파트는 1323건(신고일 기준)이다. 지난해 4월(6199건)보다는 여전히 거래량이 적지만 직전달(1787건)과 대비해서는 거래량이 늘었다.

◆급매 소진됐지만 추가 매수세 여력 적어= 부동산시장 전문가나 건설업계에선 “아직은 바닥을 논할 때가 아니다”라는 의견이 지배적이다. 거래가 다소 회복됐지만 여전히 급매 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 지난해 9·13 부동산 대책 후 집값 조정 폭이 컸던 곳을 중심으로 저가 매수세가 움직이며 지지선을 형성하는 듯했지만 급매물 소화 후 추가 매수세가 없어 반등을 기대하기 어려운 상황이다.

현 분위기에 힘을 실어줄 반등 요인도 딱히 없다. 지난해 종합부동산세 강화 및 대출 억제 등 규제 강화로 주택 구입을 막아 놓은 탓에 투기뿐만 아니라 실수요자들까지 정상 거래에 나서지 못하고 있다. 유주택자의 경우 추가 주택담보대출이 불가능한 상황이다. 서울 지역 무주택 가구의 경우 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 모두 40%까지 묶였다. 무주택 서민이나 실수요자의 경우에도 50% 수준이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출과 청약시장에서의 규제가 있는 한 거래절벽과 가격 하락은 당분간 더 이어질 수밖에 없다”고 진단했다.

상황이 이렇다 보니 확인된 실수요자를 대상으로 한 대출 규제 완화로 정상적인 거래는 숨을 터줘야 한다는 지적도 계속되고 있다. 무주택 실수요자를 위해 만든 대출 규제가 최근에는 청약 가점이 낮은 현금 부자들에게 유리한 방향으로 흘러가는 부작용이 발생하고 있어서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “무주택자 등 실수요자들에게는 예외적으로 대출을 허용하는 등의 제도 보완을 통해 내집 마련 수요를 끌어주고 최소한의 거래 정상화를 유도해야 한다”고 지적했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr