불투명한 공시가 현실화율, 정책방향 균열?…'그들만의 셈법'

"공시가 현실화" 외쳐 놓고 시세반영률 천차만별
다수의 조세저항 의식, 인위적 핀셋조정 비판

새 정부가 내놓은 8.2 대책, 6.19 대책은 부동산시장을 겨냥한 '핀셋규제'라는 평을 듣는다.

[아시아경제 임철영 기자] 정부의 부동산 공시가 정책에 균열이 생기고 있다. 단독주택과 토지의 표준 공시가격ㆍ지가가 현실화율을 거쳐 고가 부동산을 중심으로 큰 폭으로 상향, 발표되고 있지만 산정근거 등 정보비대칭이 심화된 탓이다. 시민단체 반발도 거세지면서 신뢰도마저 위협을 받고 있다.

15일 국토교통부에 따르면 전국 표준지 공시지가 현실화율은 지난해 대비 2.2%포인트 상승한 64.8%를 기록했다. 51.2%에서 53.0%로 1.8%포인트 상향된 표준 단독주택 현실화율보다 높은 수준이다. 현실화율은 시세 대비 공시지가 또는 공시가격의 비율을 의미한다.

시가 변동을 적극 반영하면서 시세 대비 공시가격이 낮을수록 큰 폭으로 현실화율을 끌어 올리겠다는 국토부가 밝힌 정책 방향이었다. 그러나 실제 단독주택과 토지의 현실화율 변동폭은 정반대로 나타났다. 고가주택에 맞춰 공시지가와 공시가격을 인위적으로 핀셋 조정하면서 나타난 결과다.

실제 정부가 발표한 표준지 공시지가를 바탕으로 고가 토지 현실화율을 추산한 결과 반영률이 70%에 이르는 곳도 있었다. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역센터점 공시지가는 ㎡당 4600만원에서 올해 6090만원으로 32% 이상 상승했다. ㎡당 추정 시세가 8700만원 수준임을 감안하면 시세 반영률이 70%에 달했다. 종로구 서린동 SK그룹 본사 공시지가 역시 4074만원에서 5250만원으로 28% 이상 상승, 시세 반영률 70%를 기록했다. 올해 전국 표준지 현실화율이 64% 수준임을 감안하면 고가 토지의 현실화율과 저가 토지의 현실화율을 차등 적용했다는 관측이 나오는 배경이다. 반면 서울 성수동 소재 표준지의 시가 대비 공시지가 비율은 40%대 후반에서 50%대 초반에 머물렀다.

이에 공시지가와 가격에 대한 정부의 정책 목표가 불투명하다는 지적이 나온다. 시가 대비 현저하게 저평가된 부동산을 중심으로 형평을 맞추면서 전반적으로 현실화율을 높이겠다는 당초 취지에서 벗어난 행보인 탓이다. 다수의 조세저항을 우려한 끼워 맞추기 조정이라는 비판도 제기되는 배경이다. 국토부는 이에 대해 개별 표준지 공시지가 현실화율에 대해서는 입을 닫고 있는 상황이다.

오락가락하는 공시가격도 문제다. 지난달 발표된 표준주택 공시가격을 보면 강남구 역삼동에 위치한 다가구주택의 경우 지난해 공시가격이 25억9000만원에서 올해 83억9000만원으로 오를 것으로 예정됐지만 의견청취 기간을 거쳐 최종 64억9000만원으로 최종 공시됐다. 예정가와 최종가 간 차이가 무려 20억원 가까이 난 셈이다.

부동산업계 관계자는 "고가주택을 겨냥한 정책이라고 해도 정부 발표를 거치면서 현실화율을 높이겠다는 큰 틀의 정책 방향이 모호해지는 측면이 있다"면서 "적극적 시세 변동을 반영하는 것과 현실화율을 높이는 것은 결이 다른 정책인 만큼 목표와 근거를 분명하게 할 필요가 있다"고 설명했다.

여기에 불투명한 산정 기준으로 예측가능성이 훼손됐다는 주장까지 제기되고 있다. 정부가 종합부동산세 공정시장가액비율을 2021년 95%, 2022년 100%까지 높일 방침인 가운데 소유자들이 공시가격과 지가 변화에 따른 세금 부담 정도를 어느 정도 가늠할 수 있도록 해야 함에도 불투명한 기준 탓에 예측하기 어렵다는 지적이다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr