11일부터 바뀌는 청약제도…"내 집 마련도 알아야 가능"

무주택자 요건 강화·가점제도 손봐…無주택·有자녀 신혼부부, 청약 경쟁서 크게 유리 해져

[아시아경제 임철영 기자] 11일부터 청약제도가 바뀐다. 생애 첫 내 집 마련이 목표라면 바뀌는 청약제도 정도는 미리 숙지하 게 좋겠다. 주택공급에 관한 규칙 개정안, 주택법 시행령 개정안, 공공주택 특별법 시행령 개정안에 의해 바뀌는 부분은 무엇일까.

국토교통부가 이번 개정안 시행에 앞서 밝힌 개정 취지는 "분양주택의 시세차익을 노리는 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택공급이 이루어져 주택시장의 안정 기여하는 것"이다.

이 취지에 따라 자녀가 있는 무주택자 신혼부부가 가장 큰 혜택을 받을 전망이다. 가장 눈에 띄는 변화는 추첨을 통해 공급되는 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선권을 주는 것이다. 현재는 50%다. 나머지 물량도 사실상 무주택자와 기존 주택을 처분할 1주택 실 수요자의 몫이다. 추첨 물량을 둔 부동산 시장 교란 행위를 원천 봉쇄하겠다는 의지가 반영된 결과다.

가점제를 통해 전용 85㎡ 이하 아파트 분양권을 받지 못한 무주택자라면 가점제와 추점제 비중이 각각 75%, 25%인 청약과열지역을 포함해 가점제 40% 이하 기타지역에서 바뀌는 제도에 기대를 걸어볼 만하다. 수도권 공공택지를 포함해 투기과열지구 민영주택 분양은 100% 가점제를 적용하는 만큼 추첨제 혜택을 받을 수 없다.

85㎡ 초과 아파트에서는 더 기회가 많다. 중·대형 주택은 가점제 비중이 상대적으로 더 낮은 데 수도권 공공택지의 경우 50% 이하, 투지과열지구와 청약과열지역은 각각 50%, 30%다. 기타지역은 0%다. 가점제에서 밀려도 추첨제를 통해 분양권을 받을 가능성이 높아진 셈이다.

아울러 투기과열지구와 청약과열지역의 무주택자가 받을 수 있는 추가 혜택도 시행된다. 투기과열지구와 청약과열지역에서 계약취소 아파트가 20세대 이상 생겨나면 해당지역(수도권, 대전·세종·충남, 충북, 광주·전남, 부산·울산·경남 등)에 거주하는 무주택자에게 추첨을 통해 해당 아파트를 공급하는 절차가 생긴다.

무주택자의 혜택을 늘린 만큼 자격 요건은 보다 까다로워진다. 우회로를 통해 무주택자 혜택을 누리는 투기 수요를 막기 위한 조치인 만큼 자신의 점수를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 현행 가점제 만점은 84점으로 배점은 각각 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 저축기간 17점이다.

바뀌는 제도는 배점 35점인 부양가족 가점을 계산할 때 이미 주택을 보유하고 있는 직계존속은 부양가족 가점 대상에서 제외했다. 부모집에 거주하면서 부양가족 가점을 이용해 분양을 받는 사례를 없애기 위한 조치다. 분양권 등 소유자도 무주택자에서 제외되는 만큼 분양권 처분 이후 무주택 혜택을 받으려는 계획은 세우지 않는 게 좋다. 분양권 등 소유자는 기존 주택 처분을 조건으로 한 우선 공급대상자에서도 제외된다.

여기에 신혼 기간 중 주택 소유 이력이 있는 신혼부부도 특별공급 혜택을 받을 수 없다. 다만 예상치 못한 불이익을 줄이기 위해 상속에 의한 공유지분 취득, 기존 거주지역으로 비도시지역·면 지역 소재 단독주택, 20㎡ 이하, 60세 이상 직계존속 소유 등에 해당하는 주택은 주택으로 보지 않는다. 이에 따른 청약 순위는 자녀가 있는 무주택 신혼부부가 1순위, 무자녀 무주택 신혼부부와 개정안 시행일 이전 기존 주택을 매각하고 특별공급을 기다리던 무주택 기간 2년 경과 신혼부부가 2순위다.

형편이 어려운 무자격 무주택자에게도 청약의 길이 열린다. 생활이 어려워 친인척집에서 동거인 자격으로 거주하는 경우 이번 개정안에 의해 청약 자격이 부여되는 만큼 기대를 걸어 볼 만 하다. 그동안 세대주의 형제, 자매, 사위, 며느리 등은 세대원에 해당되지 않아 무주택세대주 또는 세대원만 신청이 가능한 특별공급과 국민주택 일반공급에 청약할 수 없는 불편이 있었다.

한편 부동산 시장 상황을 가늠하는 풍경 중 하나였던 밤샘 줄서기, 대리 줄서기 등도 해소될 것으로 보인다. 공정성 시비까지 일면서 개선의 목소리가 높았던 점을 반영해 개정안은 사전 공급신청 접수를 허용했다. 내년 2월부터 청약시스템(APT2you)이 가동되면 미계약분이나 미분양분 주택을 공급하기 위해 등록된 관심고객을 대상으로 선착순 또는 일정시점에 모이도록 해 추첨하는 비효율이 줄어들 전망이다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr