"주택 충분? 아파트는 부족…서울수급, 서울서 해결해야"(종합)

[아시아경제 김유리 기자] 서울 신규주택 수요는 연평균 5만5000가구. 공급량은 연평균 6만4000가구. 따라서 주택공급량은 충분하다는 게 정부의 입장이다. 그러나 정말 충분한 걸까.

김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 18일 서울 중구 한국프레스센터에서 주산연과 한국주택협회, 대한주택건설협회가 공동으로 개최한 '주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색' 세미나에서 "핵심은 수요자 요구가 집중된 아파트 공급이 부족하다는 것"이라고 강조했다. 아파트 수요는 연평균 4만가구인데 공급량은 연평균 3만1000가구에 불과하다는 설명이다.

김 실장은 "2012년부터 지난해까지 6년간 누적 부족량은 약 5만4000가구에 이른다"며 "입주기준 15년 장기 평균 공급량과 비교하면 더 크게 증가해 최근 6년간 7만가구 이상 공급 부족 현상을 보였다"고 말했다. 반면 같은 기간 동안 다가구주택 등 비아파트 공급량은 급증했다. 2005년에서 2011년까지 연평균 1만6000가구 공급에서 2012년에서 지난해까지 연평균 4만4000가구가 공급됐다. 최근 6년간 아파트 공급량이 감소한 대신 비아파트 공급량이 급증한 것이다.

서울 신규 아파트 공급 기반인 정비사업구역이 최근 5년간 354구역 가량 해제된 점도 공급 기반 감소를 불러왔다. 김 실장은 "서울의 전체 아파트 공급량 가운데 정비사업 비중이 약 78%인 것을 감안하면 다른 대안이 없는 한 정비사업구역 해제는 서울시 아파트 공급 부족 문제를 지속적으로 발생시킬 것"이라고 말했다.

결국 서울 주택가격 급등은 수요 대비 아파트 공급 부족량이 누적돼 있는 가운데 정부 규제로 인한 매물 잠김 효과가 가중돼 문제가 커 진 것이라는 분석이다.

김 실장은 "주택시장 양극화 현상 가운데 가장 문제가 되는 것은 아파트 공급의 지역별 양극화 현상"이라며 "공급 부족지역과 공급 과잉지역 모두 문제가 발생한다"고 말했다. 주산연이 총 47개 지역을 대상으로 2020년까지 과거와 현재, 미래의 주택공급(아파트 중심) 실태 등 공급지표를 분석한 결과 서울을 비롯한 13개 지역이 아파트 공급 부족 지역으로 분류됐다. 이들은 다시 주택시장 성장지역인지, 회복지역인지, 정체·쇠퇴진입 지역인지, 쇠퇴지역인지에 따라 다른 대책을 모색해야 한다는 설명이다.

서울은 대표적으로 아파트 공급이 부족하면서 안정적으로 성장하는 지역이다. 따라서 주택시장 불안 가능성이 높아 종합적이고 중장기적인 공급대책이 필요한 지역이라고 김 실장은 강조했다. 그는 "그동안 정부정책은 수급 여건을 고려하기 보다 지역별 주택가격 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴 왔다"며 "공급부족지역에서는 공급촉진대책을, 공급과잉지역에서는 공급 관리와 수요촉진대책을 수립해야 한다"고 주장했다.

김 실장은 서울처럼 공급이 부족한 지역에 대한 대안으로 ▲서울 내에서 공급방안 찾기 ▲재개발·재건축·도시재생 활성화 ▲금융규제 완화 ▲세제규제 완화 ▲토지이용규제 완화 등을 꼽았다.

그는 서울 아파트 수요 분산을 위해 경기도에 택지개발(신도시 개발)을 하는 것은 효과가 미미하다고 지적했다. 서울시 거주 가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과했다. 경기도 물량 대부분은 경기도 주민이 분양 받아 이동한다는 얘기다. 오히려 경기도 주민이 서울에 분양을 받아 이주하려는 가구가 약 15%로 2.5배에 달했다. 김 실장은 "서울 아파트 수요 충당은 서울 안에서 해결해야 한다"고 강조했다.

서울시는 연 1만~1만2000가구 아파트 공급용 택지가 필요하며 10여년간 약 10만~12만가구를 공급하기 위한 중장기 대책이 필요하다는 설명이다. 그는 "서울시가 정비사업 외에 택지공급 등의 방법으로 매년 이 정도의 아파트를 공급해야 한다"며 "만약 도심에서 공급 여력이 없을 경우 필연적으로 개발제한구역(그린벨트)을 풀어야 한다"고 말했다.

김 실장은 택지 공급 방법으로 '거대 광역 통합신도시' 개발을 제안 했다. 서울시 그린벨트를 포함해 20㎞이내에서 경기도 인접지역을 포함한 1652만8925㎡(500만평) 규모의 거대 광역통합신도시를 2개 이상 개발해야 한다는 것이다. 그는 "3기 신도시는 그린벨트 지역임을 감안해 지역의 자연 특성을 고려한 보존과 개발의 조화를 이루도록 하고 교육, 문화, 환경, 일자리, 첨단 인프라가 갖춰진 미래신도시여야 한다"고 설명헀다.

재개발·재건축·도시재생 활성화의 중요성도 강조했다. 그는 "주택 노후화로 새 아파트 수요가 급증(자가수요의 46.5%)하고 있는 상황에서 정비사업 활성화는 서울 주택 수요에 대응하는 최적의 방법"이라며 "정비사업으로 공급하는 아파트 물량은 현재 연평균 2만3000가구에서 연 3만2000가구 이상으로 확대해야 한다"고 주장했다. 해제된 정비사업구역을 선별하고 주민동의를 거쳐 구역지정을 재검토해야 한다는 설명이다. 대신 투기대책과 규제완화, 용적률 인센티브 확대, 개발이익을 임대주택으로 환수 등이 피리수적이라고 덧붙였다. 소규모주택정비사업 활성화도 필요하지만 물량 면에서 주 대안이 되긴 힘들 것으로 봤다.

금융규제 완화 방안으로는 공급을 위축시키고 서민실수요자의 내 집 마련에 오히려 장애가 되는 집단대출규제 완화와 중도금 대출 부분보증 규제 완화를 꼽았다. 세제 면에선 매물 잠김 효과를 가져오는 양도세 중과세 완화와 6억원 이하 1주택자의 취득세 완화 등이 필요하다고 밝혔다. 그는 "서울시에서 고려하고 있는 준주거지역, 상업지역 주거용도 확대방안과 서울 시내 254개 역세권을 콤팩트하게 개발하는 방안을 중장기적으로 검토해야 한다"고 강조했다.

한편 공급과잉지역에서는 공공택지와 민간 분양물량 수급조절 뿐 아니라 거래세 완화, 대출규제 완화, 전매제한 완화, 미분양 해소대책 등을 통해 서울 집중 수요를 분산할 필요가 있다고 분석했다. 그는 "포항, 울산, 창원, 구미 등 일부 지역 주택시장은 쇠퇴시장이면서 과잉공급지역에 해당해 특별관리지역으로 지정할 필요가 있다"며 "미분양 해소 및 지방주택시장 활성화를 위한 지원대책이 강구돼야 한다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr