"더 뛴다" "꺾인다"…'부동산 심리' 잡아야 집값 잡는다

"부동산=돈" 심리 못 막으면 규제 대책 한계…"이번에는 다를 것" 전망도, 주택공급 대책 발표도 변수

[아시아경제 류정민 기자] 부동산 심리 변수가 ‘9·13 종합대책’의 초반 흐름을 가를 변수로 떠올랐다. 시장의 흐름은 규제의 강도 못지않게 심리 변수 영향을 받는다.

"집을 사면 돈이 된다"는 인식이 널리 퍼지면 정부가 아무리 강한 규제 수단을 꺼내도 투자 심리를 잠재우기 어렵다. 반면 "부동산으로 돈을 벌기 어려워졌다"는 인식이 힘을 얻으면 집값은 하향곡선을 그리게 된다는 얘기다.

18일 업계에 따르면 9·13 대책 발표를 전후로 해서 부동산시장은 관망에 무게를 두고 있다. 매수자와 매도자 모두 시장 흐름에 촉각을 곤두세우며 거래 타이밍을 늦추고 있다. 강남 재건축 시장 등 고가(高價) 아파트 밀집 지역은 매물이 자취를 감추고 있다.

정부가 최근 서울 부동산시장에 불었던 이상 과열 흐름을 잠재우는데 일정 부분 성공한 모습이지만 결과를 섣불리 단정하는 것은 위험하다는 시각도 만만치 않다. 지난해 8·2 부동산 대책 발표 직후에도 관망→시세하락→시세상승의 흐름을 보였다.

강남 재건축단지에 대한 개발이익 기대감과 청약시장 흥행이 맞물리면서 아파트 시세는 다시 탄력을 받았다. 문재인 정부가 강력한 규제 카드를 꺼냈지만 시장 열기를 잠재우지 못했다는 ‘학습효과’는 9·13 대책에 대한 회의적인 시선이 생겨난 요인이다.

정부의 '주택시장 안정방안' 발표 이튿날인 14일 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소에 인근 아파트 시세표가 붙어있다./김현민 기자 kimhyun81@

하지만 올해는 지난해와 시장 환경이 다르다는 반론도 만만치 않다. 지난해는 사실상 국토교통부가 중심이 된 부동산 대책이었다면 올해는 여러 부처의 합동작전 형태로 대책을 내놓았다는 점이 큰 차이점이다.

9·13 대책의 핵심은 대출 규제라는 견해도 나오고 있다. 대출을 억제하는 형태로 부동산 투자 수요를 억제하는 게 시장에 더 큰 압박 요인이 된다는 얘기다. 9·13 대책이 나온 직후 정부·여당 쪽에서 더 강력한 추가 대책을 예고한 것도 눈여겨볼 대목이다.

서울 아파트 값이 한창 오를 때도 추격매수에 대한 우려는 이어졌다. 신규 아파트 분양은 투자 성공 가능성이 높지만 입주 11~20년 차 ‘구축(舊築) 아파트’는 적정 가격보다 많이 오른 상태라는 점에서 투자의 위험부담이 있다는 지적이 많았다.

"아파트 값이 그동안 너무 많이 오른 것 아니냐"는 인식과 "정부의 규제가 부동산시장 열기를 잠재울 것"이라는 전망이 맞물릴 경우 부동산시장은 다시 약세로 돌아설 가능성이 있다.

일단 9월 중순까지 아파트시장 동향은 어느 한쪽으로의 쏠림 현상은 나타나지 않고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 84.99㎡는 9월 중순에 16억9000만원에 거래됐다. 8월 말 거래한 16억9500만원보다 500만원 떨어졌지만, 큰 차이로 보기는 어렵다.

강남구 도곡동 타워팰리스2단지 160.17㎡는 9월 중순 22억9000만원에 거래됐는데, 올해 3월 23억원보다 1000만원 낮은 가격이다. 반면 양천구 신정동 목동신시가지10단지 53.82㎡는 8월 중순 7억9800만원에서 9월 중순 8억9000만원으로 9200만원 올랐다.

이처럼 아파트 시세는 지역과 단지에 따라 다른 결과를 나타내고 있다. 하지만 부동산시장의 심리가 어느 한쪽으로 흐를 경우 시세도 같은 방향으로 쏠림 현상이 나타날 수 있다. 9·13 대책 이후 상황을 반영한 한국감정원, 부동산114 등의 주간 아파트시장 동향조사 결과에 관심이 쏠리는 이유도 이 때문이다.

이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 "일단 과거와는 대책의 강도가 다르다"며 "주택담보대출비율(LTV) 0%는 전례가 없다는 점에서 수요를 꺾어 놓을 것으로 보인다"고 말했다. 그는 또 "관건은 공급대책의 향배인데 개발제한구역(그린벨트)을 해제한다고 해도 공급까지 오랜 시간이 걸린다는 점에서 내년 이후 시장 상황이 달라질 가능성은 있다"고 덧붙였다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr