[그린벨트 후폭풍]강남 그린벨트 해제 또 다른 로또…5년 만에 3배

[아시아경제 배경환 기자, 김유리 기자] 9ㆍ13 부동산 종합 대책에 종합부동산(종부세) 등의 세제개편과 함께 최대 관심사였던 서울 그린벨트 해제가 담기지 못한 것은 서울시가 반대한다는 입장을 끝까지 고수한 영향이 컸다. 여기에 과천 등 경기도 일대 후보지가 사전 유출된 후 주민들과 지자체의 반발이 커졌고 투기가 극성을 부리는 부작용이 발생한 것도 그린벨트 해제를 결정하지 못하게 한 주요 요인이 됐다. 그린벨트 해제지에 들어선 서울 강남권 단지가 5년만에 분양가의 3배 이상 뛰며 집값 불안 요인으로 작용하고 있는 점도 영향을 미쳤다. 그린벨트 해제가 또 다른 로또 청약을 조장한 셈이기 때문이다.

대표적인 곳이 강남권 보금자리주택지구다. 이명박 정부가 보금자리지구 선정을 위해 해제한 서울 내 그린벨트 규모는 약 5.0㎢다. 이 가운데 2009~2010년 강남구 자곡동, 세곡동, 수서동 일원을 비롯해 서초구 우면동, 내곡동, 원지동 일원 등 강남권 그린벨트 2.5㎢가 해제됐다. 이곳에 보금자리지구 4곳을 조성해 1만9000가구를 공급했다.

서울세곡2 보금자리지구 1단지(강남데시앙포레)는 2013년 전용면적 84㎡가 4억3088만~4억4975만원에 분양됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 해당 면적은 지난 달 14억원에 실거래가 신고를 했다. 5년여 만에 3배 이상 가격이 뛴 것이다. 서울내곡 보금자리지구 1단지(서초더샵포레) 역시 2013년 전용 84㎡의 분양가가 4억3582만~4억6365만원 수준이었으나 지난달 실거래가는 12억원을 기록했다. 이 역시 2.6배 가량 뛴 가격이다.

이보다 앞선 노무현 정부 당시 그린벨트를 해제해 만든 국민임대주택지구 중 강남권 상황은 역시 비슷하다. 이때 서울 내 해제된 그린벨트는 약 3.47㎢ 가운데 강남권은 강남구 세곡동 일대, 서초구 우면동 일대 등이 포함됐다. 당시 정부는 세금과 거래 제한으로 수요를 막고 재건축 규제를 강화하는 방식으로도 집값이 잡히지 않자 서울 지역 그린벨트 해제를 통한 대규모 공급대책을 마련했다. 이때 조성된 우면2지구 서초네이처힐 전용 84㎡는 평균 분양가가 3억4700만원 수준이었는데 같은 면적이 지난 8월 11억6000만원에 실거래됐다. 7년여 만에 3배 이상 뛴 가격이다. 세곡지구 세곡리엔파크는 84㎡ 분양가도 4억5000만원대였으나 지난 달 10억원에 실거래됐다. 역시 2배 가까이 올랐다.

최근 서울 부동산 시장이 과열 양상으로 정부와 여당에서는 그린벨트 해제를 통한 유효 공급 확대를 추진하고 있다. 그러나 서울시는 여전히 그린벨트 해제보다 유휴부지 위주 공급이 우선이라는 입장을 고수하고 있어 서울 내 그린벨트 해제 문제는 당분간 줄다리기가 이어질 것으로 보인다. 박원순 서울시장은 "인구는 줄고 삶의 질을 높이고자 하는 시민들의 욕구는 증대하고 있기에 그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다"면서 "중앙정부와 잘 논의하겠다"고 말했다.

시장 전문가들은 택지 확보보다 도시공급계획을 손봐야 한다고 말한다. 기존 재건축ㆍ재개발 사업지를 활용해 보급률을 높여 도심부부터 안정화를 끌어내야한다는 얘기다. 가장 대표적인 게 재건축ㆍ재개발 규제다. 규제 완화를 통한 수월한 정비사업이 진행돼야 수요자가 원하는 곳에 신규 아파트가 공급될 것이라는 신호를 줄 수 있어 매물 품귀현상으로 인한 집값 급등이 예방된다는 계산이다.

강남 재건축 시장은 재건축초과이익환수제 부활로 인한 부작용이 발생했다. 지난해 연말까지 관리처분인가를 받기 위한 사업장 수십여곳이 정비일정에 속도를 내더니 올 들어서는 사업시행인가 소식도 듣기 힘들다. 해가 바뀌고 정비를 미루고 있는 사업장들은 현재 부담금 규모를 줄이기 위한 묘책을 만들기 위한 장고에 들어간 상태다.

일각에서는 도시재생 사업의 속도를 조절해야한다는 주장도 있다. 서울시는 2012년 뉴타운 출구전략 시행 후 총 361곳 중 관리수단이 없는 해제지역 239곳을 대상으로 한 맞춤형 희망지사업 추진 계획을 내놨다. 주민동의에 따른 해제지만 사업성 저하, 정비사업비 부담 등을 이유로 해제를 원했던 만큼 공공지원으로 원활한 재개발이 추진될 수 있도록 유도하면 대규모 공급이 가능한 구조를 갖출 수 있어서다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축ㆍ재개발 규제 완화는 단기적으로 집값 상승을 불러오겠지만 이를 통해 계속적인 공급이 이뤄지면 가격은 안정되기 마련"이라며 "층수 규제를 완화해 이를 통해 늘어난 물량은 서민ㆍ청년층 등에 공급한다든지 하는 대책이 필요하다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr