고삐 풀린 서울 부동산 추가대책, 종합 3종세트 고르는 정부

추석 前 종합대책 발표, 시기 저울질…수도권 공급 확대, 세제 강화, 대출 억제가 기본 골격

[아시아경제 류정민 기자] "무서울 정도로 아파트값이 오르고 있는데 자칫하면 '상투'를 잡을 수도 있다." 서울 부동산시장을 바라보는 전문가들의 시선은 '놀라움'과 '공포'가 교차한다. 정부가 해법을 서둘러 내놓지 않을 경우 추격 매수를 둘러싼 리스크도 커질 수밖에 없다.

실제로 내 집 마련 준비 계획이 없던 이들까지 더 늦기 전에 서울에서 집을 장만해야 하는 게 아니냐는 초조함에 휩싸여 있다. 이러한 흐름이 만들어진 것은 서울 아파트의 신(新)고가 행진이 이어지고 있기 때문이다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성동구 행당동 행당한진타운 전용면적 84.71㎡는 9월에 9억원에 매매됐다. 최근 1년간 최고점인 올해 3월 8억6500만원보다 3500만원 오른 가격이다. 해당 아파트는 5년 전만 해도 최고 가격이 5억9000만원 수준이었다.

[이미지출처=연합뉴스]

최근 내 집 마련을 서두르는 이들이 '5년 전' '10년 전'을 회상하면서 당시 집을 사지 않은 것을 후회하는 이유다. 하지만 최근 아파트값이 올라도 너무 올랐다는 견해도 만만치 않다. 무리하게 대출을 끼고 집을 살 경우 가격 하락에 따른 리스크를 고스란히 떠안을 수도 있는 상황이다. 정부가 대책을 서둘러 마련해 집값을 안정시켜야 한다는 지적이 나오는 이유다.

정부는 이미 8·27 부동산 대책을 통해 '투기지역' 지정이라는 카드를 써버렸다. 정부가 투기지역으로 지정한 종로구, 중구, 동작구, 동대문구 등은 보란 듯이 아파트값 오름세를 이어갔다. 굵직한 대책을 내놓은 지 보름도 안 된 시점에서 '사실상 실패'라는 평가가 나오고 있다.

정부는 추석을 앞두고 심상치 않은 민심 때문에 고심하고 있다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "부처 간 협의를 마치는 대로 추석 전에 정부의 부동산 종합대책을 발표하겠다"고 말했다. 이르면 이번 주 정부의 종합대책이 발표될 것으로 보인다.

부동산 종합대책의 기본 골격은 공급과 대출, 세제다. 공급 확대 카드는 집값 안정을 이끄는 실마리가 될 수 있다는 게 전문가들의 견해다. 정부는 2022년까지 수도권 44곳 이상의 신규 공공택지를 확보해 주택 36만2000가구를 공급한다는 방침이지만 공급량은 더욱 늘어날 전망이다. 서울 아파트 수요를 충족할 공급 계획을 마련할 수 있을지가 관심의 초점이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "강남과 접근성이 좋은 곳에 물량을 크게 확보할 수 있을지가 관건"이라며 "강남구 세곡동, 서초구 내곡동은 물론이고 과천, 성남, 하남 등도 강남 접근성이 좋은 지역"이라고 말했다.

대출 규제도 부동산 종합대책의 핵심 내용이 될 것으로 보인다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 임대업이자상환비율(RTI) 등이 모두 강화될 수 있다는 관측도 나온다. 임대사업자 대출에 LTV를 적용해 자금줄을 묶는 방안 등이 고려되고 있다. 다주택자의 대출보증을 제한하는 방안도 검토 대상이다.

세제 강화도 유력한 해법으로 거론되고 있다. 정부는 이미 발표한 보유세 개편안을 통해 3주택 이상자와 고가 주택 보유자를 정조준한 바 있다. 세율 인상 폭을 높이고 적용 대상을 확대하는 방향으로 세제 개편이 이뤄질 가능성이 있다.

최근 쟁점으로 떠올랐던 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 강화 카드도 꺼낼 것으로 보인다. 전국 43개 청약조정지역에서 양도세 비과세를 적용받으려면 실거주 3년을 충족하도록 소득세법 시행령을 조정한다는 얘기다. 일시적 2주택자가 2년 이내에 기존 집을 팔아야 양도세 비과세를 적용하는 방안도 동시에 추진될 것으로 보인다.

정부 대책이 실효성을 발휘하려면 국회 동의라는 산을 넘어야 한다는 점이 변수다. 부동산 관련 법을 개정하지 않으면 정부 대책은 효과를 발휘하기 어렵다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 "정부 부동산 대책과 방향성에 대한 야당의 비판 견해도 만만치 않다는 점에서 국회 통과 과정에서 진통이 뒤따를 것"이라면서 "부동산 대책을 내놓는 것도 중요하지만 근본적인 해법을 마련하려면 금리를 손보는 게 정도로 보인다"고 말했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr