전세·집값 동반 하락에 저무는 갭투자 시대

[아시아경제 박민규 기자] 갭투자 시대가 저물고 있다. 서울 전셋값 하락세가 이어지는 상황에서 집값도 강남을 중심으로 내림세로 돌아서고 있기 때문이다.

12일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격 주간 변동률은 지난 4일 기준 -0.04%를 기록했다. 지난 2월19일(-0.02%) 이후 네달째 내림세다.

서울 아파트 매매가격은 오름 폭이 점점 둔화되고 있다. 서울 아파트값은 지난주 0.02% 오르는 데 그쳤다. 올 초 강남 재건축시장이 달아오르면서 지난 1월15일 0.39%까지 뛰었던 오름세가 정부의 재건축 규제 및 다주택자 양도소득세 중과 이후 보합세 수준까지 내려온 것이다.

강남은 이미 하락세로 돌아섰다. 서울 강남지역 아파트값은 지난달 마지막주 0.01% 내리며 8개월 만에 하락 전환했다. 이달 첫째주에도 동일한 하락 폭을 나타냈다.

특히 ‘부동산 1번지’로 불리는 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 지난 4월9일부터 9주째 하락세가 이어지고 있다. 이 추세가 지속된다면 서울 아파트값이 내림세로 돌아서는 것은 시간문제라다.

이처럼 전셋값 하락세가 심화되고 집값 역시 강남을 중심으로 내림세로 전환되면서 갭투자가 발붙일 자리가 사라지고 있다.
갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입해 시세차익을 노리는 것을 말한다. 적은 자금으로 여러 채 집을 살 수 있어 수년간 부동산 투자 수단으로 각광 받았다.

갭투자가 성공하려면 전셋값이 오르거나 매매가격이 상승해야 한다. 그러나 최근 두가지 전제조건이 모두 어긋나면서 갭투자의 의미가 퇴색되고 있다.

전셋값 하락세가 장기화되면서 집값과 전셋값의 차이도 벌어지고 있다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세가율(전셋값/매매가격)은 지난달 65.8%를 기록했다. 이는 2015년 1월(66.1%) 이후 3년 4개월 만에 최저치다. 지난해 70%대를 유지했던 전세가율은 올 들어 70%대가 무너진 이후 줄곧 하락세를 보이고 있다.

다주택자에 대한 양도소득세 강화도 갭투자를 위축시키는 요인이다. 정부가 지난 4월부터 서울 전역을 비롯해 세종시 및 경기도·부산 일부 지역 등 조정대상지역 내에서 다주택자에 대한 양도세 중과를 시행하면서 세율이 크게 오른 것이다. 이뿐 아니라 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건에 2년 이상 거주 조건을 추가하면서 전세를 낀 갭투자는 해당 사항이 없어졌다.

부동산시장 관계자는 “갭투자가 무조건 나쁘다고 할 수는 없지만 단기 시세차익만을 노린 무분별한 갭투자는 독이 될 가능성이 크다”며 “지금 같은 시기에는 갭투자의 효과가 더 떨어지는 만큼 ‘지키는 전략’이 필요한 상황”이라고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr