[아시아경제 김유리 기자] 재건축 초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금이 최고 8억4000만원이라는 국토교통부의 엄포 후 재건축시장의 불안감이 사그라질 줄 모르고 있다. 주요 사업장은 부담금 시뮬레이션을 다시 하며 조합원 불안감 잠재우기에 나섰고 시장은 해당단지 찾기에 골몰하고 있다. 그러나 실제로는 변수가 한두 가지가 아니라는 게 전문가들의 지적이다. 재건축 추진 과정에 워낙 변수가 많아 부담금 변동폭은 현재 시점 시뮬레이션과 크게 다를 수 있다는 것이다.
부담금 책정시 가장 큰 변수는 '준공시점'이다. 추진위원회 설립 10년이 넘은 단지는 추진위원회 설립 시기와 무관하게 준공시점에서 10년을 뺀 시점이 '개시시점'이 되기 때문이다. 예를 들어 A 단지가 2023년 준공되면 개시시점은 이때로부터 10년 전인 2013년이 된다. 정상주택 가격상승과 개발비용이 A단지와 유사하다고 가정할 경우 2028년 준공된 B단지는 개시시점이 2018년이어서 부담금 수준이 달라질 수 있다. 개시시점의 공시주택가격의 총액을 빼야하기 때문에 이 시점의 가격이 중요하다. 집값이 전반적으로 하락했던 2013년 기준과 이상 급등한 2018년 기준은 확연한 차이가 있다.
강남구 대치동 은마아파트, 서초구 반포동 주공아파트1단지(3주구), 송파구 잠실동 주공아파트5단지 등 강남 재건축 주요단지 모두 2003년 추진위원회가 설립돼 개시시점이 '준공-10년'이 된다. 특히 은마아파트는 아직 재건축 초반 단계인 추진위원회승인 단계까지밖에 진행되지 않았다. 반포주공1단지와 잠실주공5단지 역시 각각 사업시행인가, 조합설립인가를 받은 상태다. 개시시점이 강남권까지 하락세였던 2012~2013년이 될지, 집값 급등세를 보인 2017~2018년이 될지 알 수 없다는 얘기다.
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
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