'최저임금' 불똥에 수익형 부동산 비틀

서울 오피스 공실률 및 임대가 추이(출처:한화63시티)

[아시아경제 최동현 기자] 최저임금 인상 불똥이 수익형 부동산 시장까지 튀었다. 최저임금 인상에 따른 정부의 임대료 규제 강화와 내수 부진 등의 잇단 악재로 수익형 부동산의 수익률 하락이 불가피해졌다.

19일 부동산업계에 따르면 정부는 오는 26일 보증금ㆍ임대료 인상률 상한을 기존 9%에서 5%로 대폭 인하하는 내용을 핵심으로 한 상가임대차법 시행령을 공포ㆍ시행할 예정이다. 최저임금 인상에 따른 소상공인의 부담을 완화하기 위한 조치다.

정부의 이 같은 정책으로 수익형 부동산 시장이 더 침체될 가능성이 높다는 목소리가 곳곳에서 나오고 있다. 임대료를 특정 수준 이상 올릴 수 없으니 수익률 악화는 불 보듯 뻔하다는 우려다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상권이 좋지 못해 애초에 공실이 많은 곳에선 큰 영향이 없겠지만 상권이 발달된 지역에서는 임대료 상승이 둔화될 수 있어 수익률에 영향을 미칠 것"이라며 "더욱이 임대인이 계약 기간을 장기보다 단기로 가져가며 5%씩 인상하려고 할 것이기 때문에 안정성도 낮아질 수 있다"고 말했다.

이상혁 상가정보연구소 연구원도 "이번 대책이 임대인이나 투자자들의 수익률 악화를 불러올 수 있는 부담요인으로 작용하는 것이 사실"이라며 "더욱이 임대인들이 보이지 않게 수익률 악화에 대한 부담을 임차인에게 전가시킬 수도 있기 때문에 조금 더 시장 상황을 면밀히 분석하고 대책을 마련하는 것이 좋지 않았나 싶다"고 우려했다.

수익형 부동산 수익률은 이미 정부의 각종 부동산 규제 정책이 집중되던 지난해부터 꺾이기 시작했다. 한국감정원에 따르면 지난해 1분기 서울지역 전체의 오피스 투자수익률은 1.65%였으나 3분기 1.55%까지 내렸다. 오피스가 수익형 부동산 시장에서 가장 큰 비중을 차지한다는 점에 비춰보면 시중금리를 겨우 웃도는 수준의 수익률은 시사하는 바가 적지않다. 집합상가 투자수익률도 지난해 1분기 1.53%에서 3분기 1.44%로 내렸으며 소규모상가와 중대형상가만 소폭 오르는 데 그쳤다.

텅 빈 오피스도 갈수록 늘고있다. 부동산 자산관리업체 한화63시티가 최근 발간한 '오피스마켓리포트'를 보면 지난해 4분기 서울 오피스 임대시장의 공실률은 9.2%로 전분기 대비 0.7%포인트 증가했다. 2015년 하반기부터 횡보세를 보이던 공실률은 지난해 1분기부터 꾸준히 상승하고 있다.

강남권과 비(非)강남권의 격차도 더욱 뚜렷해지고있다. '도심권역(종로ㆍ중구 일대)'의 지난해 4분기 공실률은 전분기 대비 1.2%포인트 오르며 10%대를 넘어섰으며, '여의도권역(여의도ㆍ마포구 일대)'도 1%포인트 상승한 9.4%를 기록했다. '강남권역(강남ㆍ서초ㆍ송파구 일대)'만 유일하게 전분기 대비 0.4%포인트 하락해 7%를 유지했다. 아파트 매매시장처럼 오피스 시장에서도 이른바 '똘똘한 한채' 분위기가 생기는 것으로 분석된다.

한화63시티 관계자는 "강남권을 제외한 전 권역에서 신규공급으로 인한 대형임차인 이탈현상이 생기며 서울전체 오피스 공실률이 증가했다"며 "평당 거래금액도 강남소재 중소형빌딩 매각가의 영향으로 하락세를 보였다"고 설명했다.

특히 올해엔 공급과잉으로 수익형 부동산의 공실률이 더 커질 가능성이 높다. 부동산114에서 추정한 올해 전국 오피스텔 입주물량은 7만9222실로 지난해(4만4997실) 대비 76.06% 늘어날 전망이다.

갈수록 심화되는 정부 규제도 장애물이다. 우선 오는 25일 이후 입주자 모집 공고를 내는 투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역 내 오피스텔은 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 금지된다. 분양 때 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 먼저 분양해야 한다. 또 300실 이상 오피스텔은 분양할 때 인터넷 청약이 의무화된다. 오는 3월엔 임대수익이자상환비율(RTI)이 처음 도입된다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr