[2018 부동산 판도] '집값 상승률' 전국 최고-최저 어디?

[아시아경제 박민규 기자] 지난해 주택시장은 정부의 잇단 부동산 대책에도 불구하고 높은 오름세를 나타냈다. 특히 서울 강남 등을 중심으로 최근 집값이 다시 과열되고 있다. 올해 대규모 입주가 몰려 있는 만큼 집값이 전반적으로 안정세를 보일 것이란 예상이 나오고 있다. 하지만 정부의 ‘극약’ 처방에도 아랑곳하지 않고 굳건한 상승세를 이어가고 있는 강남 집값은 올해도 당분간 비슷한 흐름을 이어갈 전망이다. 지난해 지역별 부동산시장 흐름을 짚어 보고 올해 판도 변화를 예상해 본다.

지난해 전국에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 성남 분당구였다. 지난해에만 6.88% 상승해 전국 시군구 가운데 최고치를 기록했다. 서울 송파구(6.01%)와 강남구(5.53%)가 그 뒤를 이었다.

분당의 경우 정부의 부동산 대책 규제 반사이익과 판교 테크노밸리 개발 호재 및 우수 학군 수요 등이 복합적으로 작용해 집값이 뛴 것으로 분석된다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 재건축사업 진전과 우수 학군 수요 등의 영향으로 계절적 비수기인 연말에도 높은 오름 폭을 나타냈다.

▲자료: 한국감정원

한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 주택 매매가격 상승률은 0.59%를 기록했다. 이는 지난해 서울 주택시장 과열이 정점에 달했던 6월 상승률(0.66%)에 근접한 것이다.

지난해 6월 0.66%로 연중 최고치를 기록했던 서울 집값 오름세는 6·19 대책이 나오면서 7월 0.41%로 둔화됐으나 8월 0.45%로 다시 오름 폭을 키웠다. 이후 고강도 8·2 대책의 영향으로 9월에는 0.07%로 상승세가 크게 위축됐다. 하지만 10월 0.23%에 이어 11월 0.36%로 상승 폭을 키우다가 12월에는 0.59%로 과열 수준까지 오름세가 커졌다.

수도권의 경우 8·2 대책 이후 집값 상승세가 9월 0.16%, 10월 0.20%, 11월 0.25%, 12월 0.25%로 급격한 변동이 없는 점을 감안하면 서울 주택시장이 유독 빠르게 과열되고 있는 것이다.

이는 기준금리 인상 및 정부의 부동산 대책 등으로 매물 부족 현상이 나타나는 상황에서 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 재건축사업 진행 및 우수 학군 수요 등의 영향으로 분석된다. 송파구의 경우 지난해 12월 집값 상승률이 1.50%로 전달(0.64%)보다 두배 이상 오르며 지난해 연중 최고치를 나타냈다. 강남구 역시 12월 상승률이 1.36%로 한달 새 2배 이상 오름 폭이 커졌다.

양천구도 목동 신시가지 재건축 기대감과 정부의 자사고 폐지 방침 등으로 인기가 높아져 12월 집값 상승률이 1.34%로 치솟으며 연중 최고치를 찍었다. 강남구에 인접해 학군 수요가 덩달아 몰리고 있는 성동구도 12월 집값이 1.29% 상승해 연중 최대 상승 폭을 보였다. 서초구 역시 12월 집값 상승세가 1.08%로 지난해 연중 가장 높았다.

지난해 연간 서울 집값 상승률은 3.64%를 기록했다. 2016년(2.14%)보다 1.50%포인트 확대된 것이다.

반면 수도권을 제외한 지방 집값은 0.68% 오르는 데 그쳤다. 지난해 집값이 가장 많이 떨어진 곳은 경남 창원 성산구로 10% 하락했다. 거제(-6.34%)와 울산 북구(-3.77%), 경북 구미(-3.47%), 포항 북구(-3.37%) 등도 하락 폭이 컸다.

창원 집값 하락은 지역 내 제조업 경기 침체 등으로 인구가 빠져나가는 상황에서 주택 공급이 늘어난 탓이다. 거제나 울산 등도 조선업 등 지역 기반 산업이 부진의 늪에 빠지면서 주택시장이 얼어붙었다.

2016년 말 11·3 부동산 대책과 정치적 불확실성 등으로 지난해 초 주택시장은 관망세를 유지했다. 그러나 대선 이후 새정부 출범에 대한 기대감과 경제지표 개선 등으로 풍부한 유동자금이 주택시장에 유입되면서 과열 양상을 보였다.

이를 잡기 위해 정부가 6·19 대책에 이어 고강도 8·2 대책 등 일곱 번에 걸쳐 부동산 대책을 내놨고 기준금리 인상 및 신규 공급 부담 등으로 오름세가 잠시 진정되긴 했지만 최근 들어 다시 상승 폭이 확대되고 있다.

정부는 올 상반기 주택시장 상승 폭이 줄어들 것으로 내다보고 있다. 재건축 초과이익 환수제와 대주택자 양도세 중과 시행이 예정된 상황에서 주택 공급(입주) 물량이 증가할 예정이기 때문이다. 새로운 총부채상환비율(DTI) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 대출 여력이 줄어드는 점과 기준금리 인상에 따른 유동성 감소 등도 이런 전망에 힘을 실어주는 요인이다.

그러나 시장의 전망은 다르다. 최근 다시 달아오르고 있는 강남 주택시장이 심상치 않다는 것이다. 대부분 시장 전문가들이 올해 서울 주택시장 강세가 이어질 것으로 예상하고 있다. 주택 공급(입주) 물량 폭탄에 상승 폭은 다소 진정되더라도 주요 재건축 단지와 우수 학군 수요 지역 등을 중심으로 강남 집값은 여전히 굳건한 모습을 보일 것이란 전망이다. 반면 지난해 집값 하락세를 보였던 지역들은 기반 산업이 살아나지 않는 이상 올해도 비슷한 흐름을 이어갈 것으로 보인다.

부동산시장 관계자는 “올해도 서울 집값은 강남을 중심으로 오름세를 보일 전망”이라며 “수도권은 보합세가 나타나겠지만 지방은 대체로 하락세를 보이며 부진을 면치 못할 것”이라고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr