시험대 오른 8·2대책…재건축 대장주發 상승세 3戰 양상

눈치전 압구정, 대역전 잠실, 속도전 은마

-압구정지구, 추진위 설립 힘받아 호가·실거래가 상승
-잠실주공5단지, 50층 재건축 확정 후 17억2000만원 회복
-은마아파트, 내년 상반기 조합 가능…보름새 1억 올라

[아시아경제 박혜정 기자, 권재희 기자]서울시의 '35층 룰'에 막혀 긴 침체기를 가졌던 압구정지구와 잠실주공5단지, 은마아파트 등 재건축 대장주 3형제가 동시에 재건축 사업에 속도를 내기 시작했다. 그동안 재건축 대장주 3형제는 대한민국 집값 불안을 부추기는 요인으로 지목돼 왔다. 강남을 대표할 새 아파트로 거듭날 것이란 기대감에 재건축 사업이 일정 단계를 통과할 때마다 집값도 같이 출렁거렸다. 특히 재건축 대장주로 꼽히는 이들 단지의 사업이 동시에 속도를 내면 그 폭발력은 더 커질 수밖에 없다.

이미 조짐은 나타나고 있다. 압구정지구는 일부 단지가 추진위원회 설립에 속도를 내면서 호가와 실거래가가 모두 올랐다. 8·2 부동산 대책으로 조합을 설립한 단지의 경우 재건축 조합원 지위 양도가 불가능하나 압구정지구는 규제가 적용되지 않아 매매가 자유롭다. 또 입지 등 압구정지구의 미래가치에 주목한 수요가 따라 붙으면서 매물은 나오자마자 자취를 감추고 있다.

15일 부동산114에 따르면 최근 신현대(2구역)·한양1차 등의 호가는 2500만~5000만원 상승했다. 실거래가도 올랐다. 현대1·2차 전용면적 163㎡가 31억원에 거래됐다. 이는 8·2 대책 발표 이전 최고가인 30억원이 넘는 가격이다. 아직 실거래신고 전이나 미성2차 74㎡(16억원)와 현대10차 108㎡(19억7000만원)는 모두 실거래신고 전 최고가를 넘어선 가격에 계약이 성사됐다.

다만 압구정지구는 넘어야 할 산이 많다. 당장 다음 주 서울시 도시건축공동위원회 심의에 오르는 지구단위계획부터 문제다. 당초 단지별로 정비계획을 세워 재건축을 추진할 수 있었지만 서울시가 지난해 10월 압구정지구 24개 단지를 6개 구역으로 나누고 이를 특별계획구역으로 묶어 개발하는 지구단위계획으로 변경했다.

도로와 학교, 상업시설 등 기반시설까지 재배치하는 대규모 개발계획으로 바뀐 것이다. 지구단위계획에는 재건축하는 아파트의 최고 높이를 35층으로 제한하는 내용도 담겼다. 현재 은마아파트처럼 서울시의 '35층 룰'을 두고 주민간 이견이 있어 사업이 순조롭게 진행되기는 쉽지 않아 보인다.

압구정지구와 달리 잠실주공5단지와 은마아파트는 재건축 최고 층수 난관을 넘은 상태다.

잠실주공5단지 조합은 서울시로부터 최고 50층 재건축을 얻어낸 만큼 향후 일정에 최대한 속도를 내겠다는 방침이다. '내년 상반기 내 사업시행인가, 8월 조합원 분양, 2019년 상반기 이주, 2023년 입주'라는 세부 일정을 세웠다. 조합은 대규모 공사에 비해 사업 일정이 빠듯하다는 지적에 높이 문제가 해결돼 걸림돌은 없다는 입장이다.

잠실주공5단지도 빨라진 재건축 속도만큼이나 가격이 따라 붙고 있다. 82㎡의 경우 지난 9월 50층 재건축 확정 이후 8·2 대책 전 최고가 17억2000만원을 회복했다. 최근에는 17억7000만원에 거래된 것으로 알려졌다. 호가도 17억8000만~17억9000만원까지 올랐다.

서울시의 최고 층수 35층을 받아들인 은마아파트도 조합 설립 작업에 속도가 붙으면서 몸값이 치솟고 있다. 10월13일 13억7000만원에 거래됐던 95㎡가 35층 정비계획안 발표 직후인 30일 역대 최고가인 14억2000만원에 팔렸다. 불과 보름 새 1억원 가까이 오른 것이다.

은마아파트 추진위는 서울시의 요구사항을 상당부분 받아들인 35층 정비계획안을 강남구청에 접수한 상태다. 단지 내 분양주택과 임대주택을 섞는 '소셜믹스' 역시 무리 없이 조율되고 있어 향후 사업 추진에 속도가 붙을 전망이다. 추진위는 현 속도라면 내년 상반기 내 조합설립이 가능할 것으로 보고 있다.

전문가들은 강남권에 미치는 8·2 대책의 효과가 제한적일 수밖에 없다고 평가했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "전반적인 거래량이 감소해 8·2 대책이 효과가 없는 것은 아니다"면서도 "최근 강남권 재건축 수요는 차입 제약이라는 정부 규제와 상관없는 데다 장기적인 관점에서 강남 재건축의 수익률을 대신할 적정한 상품이 없다는 판단이 작용했을 것"이라고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr