[널뛰는 부동산③]투자바람 거세진 도시재생지… "튜닝해서 팔면되죠"

[아시아경제 배경환 기자] 서울 최대 규모의 재개발 사업지로 꼽혔던 성북구 장위동(장위13). 2005년 재정비촉진지구로 지정된 후 강북권 최대 아파트촌을 기대하며 몰려든 투자자들은 2014년 해제를 기점으로 사실상 모두 빠져나갔다. 하지만 최근들어 일대 연립주택 등 저층주거지들의 거래가 심상치 않다. 실거래로 이어지는 사례는 드물지만 호가가 꾸준히 오르는 것은 물론 사업지를 직접 찾는 외부인들도 늘고 있다. 이른바 '뉴타운 투자자들의 귀환'이다.

서울 창동상계 일대 도시재생활성화계획 대상지 /

28일 서울부동산정보광장에 따르면 문재인 대통령 취임 직후인 6월 서울시내 단독·다가구와 다세대·연립 등 도시재생 대상에 포함된 물건들의 거래량은 지난해 8212건에서 올해 8408건으로 200여건 가까이 늘었다. 일반 아파트와 달리 거래가 많지 않은데다 가격 변동폭이 적은 점을 감안하면 비교적 큰 변화다.

전반적인 가격 상승세도 감지된다. 6월 기준 서울시내 다세대·연립주택의 매매값은 연초 대비 0.76%나 올랐다. 최근 2~3년간은 가격이 내리거나 보합세를 유지하는데 그쳤다. 장위동 일대 A공인 대표는 "아파트 재건축과 같이 단기간에 투자효과를 볼 수는 없지만 소규모 자금으로 매입해 정부 지원을 받아 튜닝(도시재생) 후 물건을 다시 팔려는 문의가 늘고 있다"고 설명했다.

오랜기간 거주했던 집주인들도 비슷한 심리다. 철거 후 아파트 신축과 같은 대규모 재개발을 기대했지만 이제는 정비 후 집을 팔고 동네를 떠나겠다는 사람이 늘었다. B공인 관계자는 "(장위동이)도시재생 사업지로 선정된 후 정부, 자치구들의 지원 규모와 혜택 범위 등을 묻는 사례가 눈에 띄게 증가했다"며 "향후 집값 상승을 기대하는 사람도 많다"고 말했다.

현재 서울시는 '골목마다 이야기를 품은 장위마을' 비전실현을 위해 '장위 도시재생활성화계획안'을 마련한 상태다. ▲살기좋은 주거환경 ▲소통하는 주민문화 ▲활력있는 마을경제 등 7개 세부사업이 추진될 예정으로 이곳 도시재생에 잡힌 예산만 100억원이다.

서울 내 대규모 도시재생 활성화 지역으로 선정된 창동·상계동 일대도 분위기가 심상치 않다. 삶터와 일터가 어우러진 지역으로 재생시키겠다는 계획이지만 최근 들어 일대 상가 등 상업시설 임대료가 부쩍 오른 모습이다. 실제 창동역 일대 상가는 연초보다 높아진 임대료를 부담하지 못해 재계약에 실패한 곳이 늘어난 것으로 알려졌다. 서울시는 아파트 위주로 개발돼 있는 창동·상계 지역을 광역 중심으로 육성하기 위해 자족기능 강화 전략을 추진 중이다.

이렇다보니 전문가들은 도시재생 과정에서 영세 상인과 저소득 임차인들이 내몰리는 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 방지책의 필요성도 제기하고 있다. 급격한 임대료 상승으로 길거리로 내몰릴 위기에 처한 임차인에게 저렴한 상가를 임대하는 등의 대안이 거론된다. 성동구의 경우 도시재생에 따른 부작용을 방지하고자 임대료 인상 자제를 약속한 건물주에게 용적률 완화 혜택을 주는 등의 후속책을 내놓고 있다.

정비업계 관계자는 "도시재생 역시 사업비가 투입되는 정비사업으로 규모가 작은 만큼 실수요자 외 단타를 노리는 투자자들이 몰릴 가능성이 크다"며 "정비 후 집이나 상가를 팔고 빠지는 사례가 반복될 경우 도시재생 구역 전체의 집값 역시 불안정하게 움직일 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr