[박흥수 변호사의 조세소송]조세는 반드시 법률에 의하여야 한다(principle of no taxation without law)-14

매매계약 체결 후 잔대금지급채무 불이행으로 매매계약을 합의 해제한경우에도 양도소득세 부과대상인지 여부?



매도인과 매수인 간의 부동산매매계약이 체결되면, 매도인에게는 매수인에게 부동산소유권이전절차를 이행할 의무가 발생하는 것이고, 매수인은 매도인에게 부동산매매대금을 지급할 의무가 생기는 것이다. 통상적으로는 매수인은 매도인에게 계약금, 중도금, 잔금의 단계를 걸쳐 부동산매매대금을 지급하고, 매도인은 위 잔금까지 제대로 지급받으면 그와 동시에 부동산소유권이전에 관한 여러 서류를 매수인에게 교부하는 방식으로 부동산소유권이전절차를 이행하는 경우가 대부분이다. 다만 경우에 따라 매도인이 단지 계약금만 지급받거나 계약금 및 중도금만 지급받은 상태에서 매수인의 부탁 등의 이유로 먼저 부동산소유권이전등기를 이전하여 주는 경우가 있다. 추측하건대 매수인이 중도금 또는 잔금을 마련하기 어려운 경우 먼저 계약금만 주고 매도인으로부터 부동산소유권이전을 받으면 이를 토대로 금융기관으로부터 대출을 받는 부문에서 도움이 될 수도 있을 것 같다.

이 경우 관할 세무서에서는 매도인이 소유권을 이전하고 나서도 양도에 관하여 양도소득세 과세표준신고 등을 하지 아니하면 부동산 검인계약서상 매매대금을 실지 양도가액으로 판단하고 이에 대한 양도소득세를 부과하게 되는 것이다.

그러나매수인이 당초 약속과는 달리, 매도인이 부동산소유권이전을 하여주었음에도 불구하고 중도금이나 잔금을 지급하지 아니하는 경우에는 매도인이 그 이행을 촉구하는 과정에서 채무불이행에 따르는 계약해제 내지 양당사자 합의에 따르는 합의해제가 될 가능성은 적지 않다. 그렇다면 이와 같이 매매계약 체결 후 중도금 내지 잔금 지급채무 불이행으로 매도인과 매수인이 매매계약을 합의 해제하거나 매매계약이 매수인의 채무불이행으로 인하여 계약해제된 경우에도 매도인은 양도소득세를 부과하여야 하는지 여부가 문제될 수 있는 것이다.

판례는, “부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면， 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에 게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하다 할 것이다 (대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결 참조).”라고 판시하여 매도인에게 양도소득세를 부과할 수 없다는 입장을 취하고 있다.

위 판례는 부동산 매매계약상 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제한 경우 양도소득세부과를 할 수 없다는 취지이다. 그렇다면 본 사안의 경우와 같이 매도인과 매수인이 서로 합의하여 계약을 해제하는 경우에도 양도소득세 부과의 대상이 아닌가?

이에 대하여 최근 판례는 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면，위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에 게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하다고 판시한 바 있다(대법원2014두6739, 2014.07.24,)

법무법인 대종박흥수변호사
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