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가게 딸린 내 셋집, 임대차보호법 적용 받을 수 있나?

최종수정 2011.01.07 11:33 기사입력 2011.01.07 11:33

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강신업 변호사의 생활법률 이야기

강신업 엑스앤로 법률사무소 대표변호사

강신업 엑스앤로 법률사무소 대표변호사

사례1 = 채모씨(45ㆍ남)는 인천의 한 시장에서 작은 가게가 딸린 주택을 빌려 채소장사를 하고 있다. 채씨의 집에 들어가려면 가게 안쪽 문을 이용해야 하며 가게와 집의 구분이 뚜렷하지는 않다. 어느 날 집주인의 사업 파산으로 집이 경매될 위기에 처했는데, 집 주인으로부터 보증금이라도 돌려받을 수 있을까 싶어 문의했다가 가게가 딸린 집은 주택임대차보호법(이하 주임법)의 보호대상이 아니라는 말을 들었다. 채씨는 보호받을 수 없는 것일까?

사례2 = 이모씨(22ㆍ남)는 서울의 한 대학교 경영학과 2학년에 재학 중이다. 군대를 마치고 복학해 학교생활에 충실하고 싶은 마음에 학교 근처 원룸을 얻어 생활하기로 결심한 이씨는 학교 정문과 후문 근처의 원룸을 샅샅이 돌아봤는데 마음에 드는 곳이 한 군데도 없었다. 그러다가 공사가 거의 끝나가는 것으로 보이는 5층짜리 원룸건물을 발견하고 표시된 번호로 전화를 걸었더니 집 주인은 "1주일 후부터 학생들을 받을 계획이었는데 마침 잘 됐다"면서 당장 계약하자고 했다. 새 건물인데다 내부시설도 매우 마음에 들었던 이씨는 2년간 401호실 임대차계약을 했는데 건물은 사용승인은 받았지만 아직 등기는 하지 않은 상황이었다. 그는 주임법의 보호를 받을 수 있을까?

먼저 사례1의 경우를 보겠다. 주임법 제 2조에 따르면 이 법은 임차주택의 일부가 주거외 목적으로 사용되는 경우에도 적용이 가능하다. 대법원은 "주임법 제 2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실지용도에 따라 정해야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 돼 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는 지 여부 등을 아울러 고려해 합목적적으로 결정해야 할 것(1988. 12. 27. 87다카2024)"이라고 판시한다.

주임법이 적용 될 수 있는 지와 없는 지에 어떤 차이가 있을까. 우선, 주택임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록을 마치면 임차주택이 양도되더라도 그 양수인에 대해 임차권으로 대항할 수 있다. 대항할 수 있다는 건, 양수인은 양도인이 체결한 임대차계약의 내용대로 임차인에 대해 보장해 줘야 한다는 것이고, 이에 따라 양수인은 집주인이 바뀌었더라도 계약기간동안 계속 거주할 수 있다는 얘기다. 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기므로, 임차주택이 경매되더라도 일정한 범위에서 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 임대차기간이 만료됐는데도 보증금을 받지 못한 경우에는 임차권등기명령제도를 이용할 수 있다. 주택임대차의 최소계약기간을 2년으로 정해뒀기 때문에 주임법이 적용되는 경우 집 주인이 2년보다 짧은 기간을 주장하면서 임차인을 내쫓을 수 없다. 임대차보증금이 일정금액 범위 내에 있는 경우에는 소액임차인의 최우선변제권을 활용할 수도 있다.
주임법 제2조는 100% 주거용 건물 뿐 아니라, 일부가 주거외 목적으로 사용되는 건물이라도 주임법을 적용할 수 있다고 정한다. 물론 주임법 적용을 부정한 대법원 판례도 있다. ▲방 2개와 주방이 있는 40평 짜리 공간에서 다방을 경영하는 경우 ▲여인숙을 경영할 목적으로 건물을 빌려 방 10개 중 현관 앞의 방은 내실로 사용하면서 '여관' 또는 '여인숙'이라는 간판을 걸고 여인숙업을 경영한 경우 등이다.

사례1에 등장하는 채씨는 비록 주택을 주거용 및 영업용으로 사용하고 있지만 대법원 판례에서 제시된 여러 기준들에 비춰볼 때 주임법을 적용받을 수 있다.

사례2를 보겠다. 대법원 판례는 ‘주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이뤄질 수 없는 사정이 있더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주임법 적용대상이 된다(2007. 6. 21. 2004다26133)'고 정한다. 이씨가 원룸으로 이사한 뒤 주민등록을 마치고 확정일자를 받아둔다면 주임법상의 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있을 것이다.


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