허점 이용 집값 띄우기…'실거래가 공개시스템' 보완 불가피

계약신고 이후 잔금 치르고 등기 신고까지 틈 이용 방식…같은 물건 중복 거래
전월세시장 불안 여전한데 정부 "시행 초기 혼선" 일축…'임대차 3법' 긍정효과만 강조

[아시아경제 조강욱 기자] 정부가 21일 실거래가 조작 적발 사실을 발표하면서 일각에서 제기됐던 집값 띄우기 의혹이 사실로 드러났다. 심지어 부동산 거래 시장의 한 축을 이루고 있는 공인중개사나 분양대행사가 가담한 시세 조종 사례도 나오면서 정부의 ‘실거래가 공개시스템’을 보완도 불가피할 전망이다.

다만 정부는 여전히 전셋값 급등, 전세의 월세화 등 전월세 시장 불안이 가중되고 있는 것에 대해서는 ‘시행 초기의 혼선’일 뿐이라고 일축해 시장의 인식과 괴리가 크다는 지적이 나온다.

◆어떻게 집값 띄웠나 = 정부가 21일 발표한 바에 따르면 공인중개사 A씨는 B아파트를 자녀 명의로 매매가를 높여 신고가 계약 거래를 신고했다. 시세를 높인 A씨는 이후 이 아파트를 비싼 가격에 다시 제3자에게 중개했다. A씨는 이후 종전에 신고했던 거래는 취소했다. 같은 물건을 중복 거래하는 방식으로 가격을 띄운 셈이다.

분양대행사 직원이 회사 소유 부동산을 허위 내부거래로 시세를 높이고 제3자에게 고가로 매도한 사례도 적발됐다. 이 직원은 거래를 성사시킨 뒤에는 종전에 신고했던 신고가 거래를 해제했다. 가족간 또는 내부 거래를 통해 허위로 계약서를 작성해 실거래가로 등록한 뒤 계약을 파기하는 전형적인 자전거래 방식이다.

이 같은 실거래가 띄우기 행위는 계약 신고 이후 잔금을 치르고 등기 신고까지 틈을 이용하는 방식이다. 실제로 실거래가 띄우기로 의심되는 거래 취소 사례는 적지 않게 나타나고 있다. 천준호 더불어민주당 의원이 지난해 국토부 실거래가 시스템에 등재된 85만5247건의 아파트 매매 거래를 분석한 결과, 이 중 3만7965건(4.4%)은 취소된 거래로 확인됐다. 취소된 거래 가운데 31.9%인 1만1932건은 당시 최고가 거래였다.

◆가격 쏙 빼고 긍정 효과만 강조한 임대차 3법 = 다만 시행 1년을 맞는 임대차 3법에 대해 정부는 긍정적 효과만 강조하며 여전히 시장의 평가와는 상반된 인식을 보였다. 서울 25개구에서 각 4개씩 전월세 시장을 대표하는 대단지 아파트 100곳을 분석한 결과, 갱신율이 임대차 3법 시행 전 1년간(2019년 9월~2020년 8월) 평균 57.2%에서 올해 5월 77.7%까지 상승했다는 설명이다. 또 계약갱신요구권 사용시 전월세상한제 적용으로 임대료 인상이 5%이하로 제한되면서 갱신계약(1만3000건) 중 76.5%(1만건)가 종전 임대료 대비 5%이하로 임대료를 인상한 것으로 분석됐다. 정부는 "임대차 3법 도입 초기 일부 혼선은 있었으나, 임대차신고제 자료를 토대로 볼 때 안정적으로 정착되고 있다"고 자평했다.

하지만 이 같은 정부의 임대차 3법 효과에 대한 강조에도 불구, 시장의 시선은 여전히 회의적이다. 일각에서는 갱신율 증가는 기존 세입자에게만 미치는 효과로 전셋값 급등에 대해서는 정부가 회피로 일관하고 있다는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기존 세입자가 아닌 나머지의 경우 전셋값 급등으로 상황이 더 나빠졌다"면서 "임대차 3법으로 계약 종료를 못하게 했으니 당연히 갱신률이 높아지게 되는데 정부가 이렇게만 언급하면 국민을 호도하고 있는 것"이라고 지적했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr