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[2020 재테크 기상도] 주택시장, 규제로 급한 불 껐지만…하반기 다시 예열

최종수정 2020.01.03 13:25 기사입력 2020.01.03 11:40

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세금·대출·청약 망라한 대책에 상반기 서울 상승세 둔화
2분기가 변곡점…공급부족 우려로 하반기 반등 가능성

[2020 재테크 기상도] 주택시장, 규제로 급한 불 껐지만…하반기 다시 예열


[아시아경제 김유리 기자] '상저하고(上低下高).' 경자년 서울 주택시장에 대한 대부분 전문가들의 기상도다. 지난해 정부가 깜짝 발표한 12ㆍ16 대책등 고강도 부동산 규제로 상반기 서울 집값은 상승세가 둔화할 것으로 예상된다. 상반기엔 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 적용되기 시작하는 데다 급격히 늘어나는 보유세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 잉여주택 처분에 나서면서 시장이 약세를 보일 가능성이 높다. 하지만 대책 효과가 단기에 그칠 것이라는 관측이 지배적인 데다 공급 부족 우려가 해소되지 않는 한 하반기에는 다시 상승세를 탈 가능성이 높다고 전문가들은 내다보고 있다. 이 때문에 시장에서는 오는 2분기가 집값의 변곡점이 될 것으로 예상하고 있다.


◆상반기 '低'…12ㆍ16 대책 효과= 경자년 가장 큰 변화가 예상되는 곳은 서울 등 수도권 주택시장이다. 특히 상반기는 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 여기에 최소한 상반기동안 시장은 세금ㆍ대출ㆍ청약 규제를 망라한 12ㆍ16 대책의 영향권에서 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 15억원 초과 주택은 아예 주택담보대출이 차단된 데다 종합부동산세율 및 공시가격 인상으로 고가주택 보유세 부담이 크게 늘어나는 탓이다. 임대사업등록 혜택 축소, 자금출처조사 등도 당분간 주택 구매 심리를 위축시킬 요인이다.


김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "12ㆍ16 대책으로 대표되는 정부의 강력한 조치가 최소한 내년 상반기까지 영향을 미칠 것"이라며 "대책이 국회 입법 과정에서 어떻게 수정될지 여부도 시장의 변수"라고 말했다.


◆하반기 '高'…여전히 탄탄한 수요= 전문가들은 대책 효과가 길지 않을 것이라는 예상을 내놓고 있다. 하반기에는 집값이 재상승할 가능성이 높다는 것이다. 여전히 서울지역 주택수요는 꾸준한 반면 정부 규제로 공급 위축이 우려돼 언제든 집값이 재상승할 잠재력을 지니고 있는 것으로 보고 있다.


김은진 부동산114 리서치센터팀장은 "수요 억제 정책이 강화됐으나 분양가상한제 시행에 따른 공급 위축 전망이 힘을 받으면서 준공 5년 이내 새아파트 선호가 두드러질 것"이라며 "저금리와 수도권 토지보상금 등이 하반기 상승 요인으로 작용할 것"이라고 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값이 이미 어깨까지는 올랐다고 본다"면서도 "풍부한 유동자금의 마땅한 대체투자처가 나타나지 않는 이상 집값 하락은 제한적"이라고 말했다. 앞서 주택산업연구원도 이 같은 이유로 내년 서울 아파트값이 1.2% 상승할 것이라는 전망을 제기했었다.

[2020 재테크 기상도] 주택시장, 규제로 급한 불 껐지만…하반기 다시 예열


◆청약은 '과열', 집들이는 '무난'= 청약시장 과열양상은 올해도 이어질 것으로 보인다. 특히 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1단지 등 강남권 요지의 대단지들이 분양가상한제를 피하기 위해 4월 이전 분양을 서두르고 있어 수요자들의 이목을 청약시장으로 모을 전망이다.


새 아파트 입주 물량은 예년과 비슷한 수준을 유지할 것으로 분석됐다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 34만6000여가구로 지난해 보다 5만3000가구 적다. 하지만 서울지역 입주 물량은 4만2012가구로 지난해(4만3016가구)와 비슷한 수준이다. 문제는 내년이다. 전국 입주물량이 23만4000여가구에 그치면서 40% 이상 급감한다. 올해보다 41% 감소한다.서울 역시 2만2000가구로 올해의 절반 수준에 그칠 전망이다. 김은진 팀장은 "내년 초 분양가상한제를 피해가기 위해 분양을 서두르는 단지들이 많겠지만 상한제 적용 이후엔 한동안 서울 요지의 신규 분양이나 착공 물량이 감소할 가능성이 있다"고 지적했다.


◆전세시장 불안은 또다른 변수= 새해 세입자들은 고달픈 한해를 보낼 가능성이 높다. 지난해 12ㆍ16 대책 이후 주택 매매수요가 전세로 방향을 튼 데다 최근 입시제도 개편으로 학군 인기지역의 전셋값 급등세가 이어지고 있기 때문이다. 여기에 9억원 초과 고가주택은 대출 규제로 레버리지를 활용한 내집마련도 만만치 않다. 실제로 강남구 대치동과 양천구 목동, 노원구 중계동 등 이른바 학군 수요가 많은 지역은 최근 한달 새 전세가가 1억~2억원 급등하기도 했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "올해만 놓고 보면 서울 입주물량이 부족하지 않지만 국지적으로 전세난을 겪을 가능성이 높다"고 말했다.



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김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

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