[10·15대책]수도권 전세대출 받은 1주택자 5만명, DSR 한도 14% 오른다

ST 금리 하한선 3%로 상향
주담대 한도 약 10% 감소 전망
전세대출 이자상환분만 DSR 적용
이 경우 DSR 한도 7.4~14% 올라

내일(16일)부터 주택 가격에 따른 대출 한도가 6·4·2억원으로 차등 적용되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 관련해 수도권 규제 지역에서 스트레스(ST) 금리도 3%로 상향된다. ST 금리가 상향되면 연봉 5000만~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6~14.6% 감소할 것으로 예상된다.

또 오는 29일부터 1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환분을 차주의 DSR에 적용한다. 이로 인해 약 5만명은 대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보인다.

금융위원회는 15일 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 ▲주택가격에 따른 주담대 여신한도 차등화 ▲스트레스 금리 상향 조정▲1주택자 전세대출 DSR 적용▲주담대 위험가중치 상향 조정 조기 시행 ▲주담대 LTV 강화(70% → 40%) ▲전세대출 제한 등 규제지역 지정에 따른 대출규제 강화 조치를 즉시 적용하겠다고 밝혔다.

이억원 금융위원장이 15일 서울 종로 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에 참석, 부동산 대책을 발표하고 있다. 이날 발표에는 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯해 김윤덕 국토교통부 장관, 윤창렬 국무조정실장, 임광형 국세청장이 참석했다. 2025.10.15 조용준 기자

금융위가 대출 증가 속도가 둔화했음에도 추가 규제를 내놓은 이유는 기준금리 인하와 관련해 부동산 시장의 기대감이 지속되고 있다는 판단에서다. 고가 주택 중심으로 가격 상승이 이뤄지는 만큼 주택 가격과 연계해 대출 한도를 강화할 필요성이 있다는 설명이다. 다만 실수요자의 주택금융 공급에는 차질이 없도록 15억원 이하의 주택에 대해서는 대출 한도를 6·27 규제(6억원)를 적용하기로 했다.

15억원 초과~25억원 이상의 주택 구매 시 대출 한도는 4억원으로 감소한다. '마·용·성(마포·용산·성동)' 등 중상위 지역이 해당한다. 25억원 초과 주택의 경우 대출 한도는 2억원으로 더 조인다. 강남 3구와 용산 등 고가 주택이 몰린 지역의 수요를 차단하겠다는 것으로 해석된다.

신진창 금융위 금융정책 국장은 "여러 강력한 대출 규제 정책 쓰는 가장 큰 이유는 주택가격을 견인하는 여러 요소 중 주택금융, 담보대출도 일정 역할 하는 부분이 있다는 판단"이라며 "적어도 수요를 구성하는 대출 측면에서 주택 가격을 과도하게 견인하는 것을 막아야겠다는 생각이 있다"고 설명했다.

이를 통해 주택 가격이 안정되면 서민 소득과 적정 소득에 근거한 주택 구입이 가능해져 서민 주거 안정에 기여할 수 있다는 것이다.

이 일환으로 차주의 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영해 수도권과 규제지역의 주담대에 한해 ST 금리 하한선을 기존 1.5%에서 3%로 상향했다. 금융위는 ST 금리 하한선 상향에 따라 평균적으로 주담대 한도가 약 10% 줄어들 것으로 보고 있다.

구체적으로 연 소득 5000만원의 차주가 30년 만기 원리금 균등분할(대출금리 3% 가정)로 주담대를 받을 경우 대출 한도는 6.6% 줄어들 것으로 예상된다. 연 소득 1억원의 차주가 같은 조건으로 주담대를 받으면 대출 한도는 14.7% 감소한다. 대출 한도가 줄어드는 사람들은 DSR 40%에 육박하는 주담대를 받는 경우라고 금융위는 강조했다.

또 전세대출도 DSR 규제에 적용하기로 했다. 다만 전세대출 원금은 2년 뒤 상환하기 때문에 이자 상환분만 적용된다.

연 소득 5000만원과 1억원의 차주가 전세대출 2억원을 받을 경우 DSR 한도가 각각 14%, 7.4% 올라간다. 금융위 관계자는 "현재 수도권에서 1주택자가 전세대출을 받는 규모는 5만2000건"이라며 "시뮬레이션으로 가정했을 때 전세대출 DSR 규제로 인한 한도 상승 폭은 대략 14% 정도 된다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 부동산 대책을 통해 서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망이다"며 "서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 돼 4분기 거래도 현저히 감소할 것"이라고 분석했다.

다만 함 부동산리서치랩장은 "4000조원을 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택(또는 1주택 상급지 교체수요)의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 평가했다.

황윤주 기자 hyj@asiae.co.kr