부실자산 털고 정비사업 늘려 실적 반등 노리는 부동산신탁사

책준 리스크로 신탁업계 평균 부실자산비율 상승
코람코자산신탁·대한토지신탁은 되려 부실비율 줄어
코람코, 8년 연속 신탁업계 최고수준 신용등급 'A 안정적'

부동산신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁(책준형신탁)과 관련한 우발부채 위험이 현실화하며 부동산신탁사 신용등급이 줄줄이 하향 조정되고 있다.

18일 관련 업계에 따르면 나이스신용평가는 2024년 하반기 정기평가에서 금융지주 계열 신탁사인 신한자산신탁의 단기 신용등급을 기존 A2에서 A2-로 하향 조정했다. 코리아신탁 장기 신용등급도 BBB·스테이블(Stable)에서 BBB·네거티브(Negative)로 전망치를 한 단계 낮춰 잡았다.

지난해 상반기 KB부동산신탁(A2+에서 A2)과 한국토지신탁(A에서 A-)의 신용등급은 이미 한 단계씩 내렸다. 무궁화신탁은 책준형신탁 부실 여파로 경영 건전성이 악화하자 금융당국으로부터 경영개선명령을 받았다.

책준형신탁은 시공사의 부실로 인해 준공에 차질이 생기면 부동산신탁사가 시공사를 대신해 준공 의무를 이행하는 사업 방식으로 2020년대 초만 하더라도 부동산신탁사의 주 수익원이었다. 하지만 지난해부터 공사비 급증과 고금리를 감당하지 못한 중·소 시공사가 기한 내 준공 의무를 다하지 못하자 준공책임이 고스란히 부동산신탁사로 전가되고 있다. 부동산신탁사 손실이 눈덩이처럼 불어나 신용등급 하락의 주요인이 되고 있다.

부동산신탁 업계 부실자산(고정이하자산) 비율도 높아지고 있다. 지난해 3분기 집계한 금감원 금융통계 정보시스템에 따르면 우리자산신탁과 한국자산신탁, 신한자산신탁 등의 부실자산 비율은 70%를 넘어섰다. 14개 부동산신탁사 평균 부실자산 비율도 약 54%로 전년 동기 40% 수준과 비교하면 1년 사이 부실 비율이 14%포인트 높아졌다. 아직 준공기한이 넘기지 않은 부실 사업장은 포함되지 않아 향후 부실자산 비율이 더 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

이런 와중에도 대한토지신탁과 코람코자산신탁 등 성과가 개선되는 신탁사도 있다. 대한토지신탁의 고정이하자산(부실자산)비율은 전년도 51%였지만 최근 통계에는 41%로 부실 비율을 줄었다. 코람코자산신탁은 이전 57%였던 부실자산 비율을 44%대로 낮추며 14개 신탁사 중 가장 큰 폭으로 부실자산 비율을 줄였다.

부동산신탁업계 최상위권 신용등급도 지켜냈다. 코람코자산신탁의 신용등급은 8년 연속 ‘A·스테이블(Stable)’로 금융지주계열 신탁사인 신한자산신탁(A-), 우리자산신탁(A2-), 교보자산신탁(A-) 보다도 높다.

대한토지신탁과 코람코자산신탁은 책준형사업 비중이 작고 정비사업에 공을 들인다는 공통점이 있다. 감사보고서 기준 대한토지신탁은 9건의 책준형사업을 진행 중이고 코람코자산신탁은 4건에 불과하다. 금융지주 계열인 신한자산신탁과 KB부동산신탁이 각각 133건과 72건의 책준형 사업을 진행 중인 것과 크게 대비된다.

최근 주목받는 신탁방식 정비사업에서 5곳 이상의 준공 현장을 보유한 곳도 이 두 회사뿐이다. 현재 대한토지신탁은 22개 정비사업을 수주했으며 코람코자산신탁은 서울 수도권 주요 거점에서 19개 정비사업을 진행하며 존재감을 키우고 있다. 코람코자산신탁은 최근 경영구조를 개편하며 이충성 신탁 부문 대표를 신규 선임해 부동산신탁 부문에 강한 드라이브를 걸고 있다. 대한토지신탁은 정비사업을 강화하기 위해 도시사업팀을 4개 팀으로 늘렸다.

부동산신탁 업계 한 관계자는 "과거 시장 분위기에 휩쓸려 책준사업을 수주하던 회사들과 리스크 관리에 중점을 두고 선별 수주했던 회사 간의 차이가 보이는 상황"이라고 말했다. 이어 "정비사업도 마찬가지로 금융계열이란 이름값보다 준공 경험과 노하우가 쌓인 부동산신탁사가 주목받는 구도가 될 가능성이 크다"고 덧붙였다.

박형수 기자 parkhs@asiae.co.kr