[전세살이ABC]“전세냐 월세냐"…세입자 보증금 잃을까 고민

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

#서울 오피스텔에 월세 70만원을 내며 거주 중인 직장인 A씨(31)는 전셋집으로 갈아타는 것을 고민 중이다. 며칠 전 집주인으로부터 월세 인상 통보를 받은 데다가 시중은행 전세대출금리가 3%대로 떨어졌기 때문이다. 하지만 최근까지 기승을 부렸던 전세사기로 인해 혹여나 어렵게 마련한 보증금을 돌려받지 못하는 건 아닌지 걱정이다. 구민수 변호사는 전세보증금을 돌려받기 위한 안전장치를 사전에 제대로 갖추면 현재 금리 상황에선 월세보다 전세가 나을 수 있다고 조언한다.

월세는 보증금 상실 위험이 상대적으로 적다는 특징이 있다. 소액임차인의 우선변제권 범위에 포함돼 다른 채권보다 경매 또는 체납처분 절차에서 우선적으로 변제를 받을 확률이 높기 때문이다. 특히 서울은 보증금이 1억6500만원을 넘지 않으면 5500만원까지 우선변제를 받을 수 있다. 임대인이 은행 대출을 받아 부동산등기부에 선순위 근저당권이 존재하더라도 월세 계약이 이뤄지는 이유다. 반환 금액이 적은 탓에 새로운 임차인을 구하지 못하더라도 임대인의 자력으로 상환할 가능성이 높다.

전세 또는 반전세는 상황이 다르다. 전세보증금이 주택의 매매가격의 일정 비율 이상을 초과하거나 소액임차인의 우선변제권 범위를 초과하게 된다면 반드시 1순위 임차인이 되어야 한다. 안타깝게도 신혼부부가 밀집한 인천 미추홀구에서 선순위 근저당권이 설정된 주택에 반전세로 들어간 임차인이 다수 발견된다. 1순위 임차인이 되지 못하면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없어, 결국 인도명령의 대상이 돼 집을 비워줘야 한다. 소액임차인에 해당해 보증금 중 일부만 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금이 일정 금액을 초과하면 모든 보증금을 날릴 수도 있다. 따라서 임대인이 대출을 받았다면 선순위 근저당권의 말소를 특약으로 요청할 필요가 있다.

또 전세계약을 할 때 임대인이 정당한 권리를 가졌는지 확인하는 것도 중요하다. 특히 부동산등기부에 신탁등기(신탁회사 명의로 소유권이 이전됨)가 된 상태에서 건축주라는 사람이 분양, 세입자를 들이는 사례가 종종 있다. 이때 임차인과 중개인은 신탁회사가 작성한 동의서(건축주가 전세계약을 하는데 소유자로서 동의한다는 내용)를 반드시 받아야 한다.

신탁등기 열람은 등기소를 직접 방문해야 한다는 점이 번거롭지만 임차인의 입장에서 명심해야 할 내용은 간단하다. ‘소유자로 등재된 신탁회사의 동의가 없으면 전세계약은 무효’라는 점이다. 무효인 전세계약은 우선변제권, 대항력 모두 인정되지 않는다. 건축주가 주택을 지은 사실은 명백하더라도 신탁등기가 되어 있다면 해당 주택의 소유권은 신탁회사로 이전되었다는 사실을 명심할 필요가 있다.

구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리), ＜셀프소송＞, ＜셀프등기＞ 저자.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr