[논단] 미분양과 공공분양 확대라는 '2인 3각' 성공할까

올해 9월부터 전국 미분양이 가파르게 증가하기 시작해 10월 말 기준 누적 4만7000호를 기록했다. 연초의 2만2000호 대비 2배 이상 급증했다. 통상 4만호 이상의 미분양부터는 전국 분양물량의 10%를 넘어가기 때문에 위험신호라고 보는데, 9월부터 위험신호가 왔고 10월에도 이어졌다.

지난해 12월부터 미분양이 증가하기 시작했고, 건설공사를 3년으로 본다면 2024년 12월에 준공을 맞이하게 된다. 준공 후 미분양이 증가하기 시작하는 것은 이때부터일 것이다. 준공 후 미분양 확대기에 건설경기가 침체되는 것을 2008~2011년의 과정에서 우리는 경험했다. 아마도 2024년 말 이전에 건설경기 부양을 위해 규제를 완화하고 시장을 돌려세워 놓는 것이 정부의 큰 목표라 할 것이다.

9월부터 미분양이 증가하면서 주택공급 주체의 현금흐름 문제가 발생하고, 이에 기반한 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 불거지기 시작했다. 금융 및 경제 위기로 번질 것을 우려한 추경호 경제부총리가 소방수를 자처했다. 중도금 대출 허용 기준을 분양가 9억원에서 12억원으로 높이고 15억원 넘는 주택담보대출비율(LTV)도 50%까지 허용하며, 무엇보다 서울과 경기 4곳을 제외한 나머지 지역을 모두 조정지역에서 해제하는 등 규제를 완화한 배경이 여기에 있다.

국토교통부도 발맞춰 다양한 규제 완화 정책을 내놓고 있다. 재건축 규제 완화를 포함해 청약제도 개편 등이 여기에 해당한다. 한편으론 위축될 민간 부문의 주택공급을 보완할 수 있는 공공주택 공급의 확대도 동시에 발표했다. 이 내용이 10·26, 10·27 주택정책의 핵심 내용이다.

국토부는 10·26 대책에서 공공분양주택 50만호를 천명했다. 이명박 정부의 보금자리주택 이후 사실상 명맥이 끊어졌다고 봐도 좋을 ‘공공분양’ 카드를 다시 꺼내 들었다. 이전 정부가 5개년 합산 15만호를 공공분양을 한 것 대비, 3배 이상인 50만호를 목표로 내세웠다. 공급방식도 단순히 주변시세 80%의 낮은 가격으로 하는 것만이 아니라 70% 가격에 1%대 저금리 모기지 혼합, 또 5년 선 거주 후 분양전환이라는 새로운 타입을 도입하며 공공분양 시대를 예고했다.

그런데 이처럼 분양 관련 규제 완화, 공공분양 50만호 확대 정책은 민간 분양주택의 분양가를 높여서 지금처럼 주택수요가 약한 시기에 미분양을 더욱 확대할 수 있다. 공공분양과 같은 싸고 좋은 집의 공급은 민간분양의 수요를 더욱 약화시키고 공공분양만 인기를 얻는 현상으로도 전환이 가능하다. 민간 미분양을 더욱 확대시킬 수 있는 정책이라는 평가가 동시에 나오는 이유다. 결국 정책이 모두 시행되면 결과를 알게 될 것이다. 그러나 2008~2012년에 우리는 MB의 보금자리주택 정책의 결과를 목도한 바가 있다. 역사는 반복된다. 희극이냐 비극이냐의 차이점이 있을 뿐이다. 오늘을 미래에 어떻게 기록하게 될지 자못 궁금해진다.

채상욱 포컴마스 대표