2년 전보다 35% 오른 서울 아파트 전세…정부 공급만으론 시장 안정 한계

[이미지출처=연합뉴스]

8월 전세대란 우려 꺾였지만

서울 전세금 2년 전보다 35%↑

민간규제 풀어 공급 늘려야

매물잠김 현상 등 해소 장치 마련해야

[아시아경제 김민영 기자, 세종=권해영 기자] 정부가 ‘상생 임대인’ 제도에 이어 아파트 임대사업자 부활을 검토하고 나선 것은 정부 주도만으로는 중장기 입주 물량 부족에 따른 전세 물량의 안정적 공급이 어렵다는 판단에서다. 최근 전세가격의 안정 추세로 오는 8월 ‘전세대란’ 우려는 꺾였지만 무주택 가구 920만가구가 임대차시장의 잠재적 수요자로 존재하는 만큼 민간 영역 규제를 풀어 공급을 늘려야 한다는 것이다. 다만 의무 등록 기간의 매물 잠김과 이로 인한 집값 자극 우려, 다주택자의 투기 행위 등에 대한 보완장치 마련이 필요하다는 조언이 나온다.

27일 한국부동산원에 따르면 6월 셋째주(20일기준) 전국 아파트 전세가격지수 변동률은 -0.02%로 전주(-0.02%)와 동일하다. 올 들어 전세가격지수는 1월 104.4에서 104.3으로 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있지만 안심할 상황은 아니다. 당장 8월에 2년 전 계약갱신청구권을 사용한 세입자는 4년치 상승폭을 감안한 보증금을 감안해야 한다. 서울 아파트 평균 전세금은 5월 말 기준 6억7709만원으로 2020년 7월 4억9922만원보다 35.6% 상승했다. 전세가격 지수는 안정적이지만 전셋값 자체가 이미 오를 때로 오른 상태라 5% 이내 인상률도 임차인들에겐 부담이 될 수밖에 없다.

전세 공급 물량과 관련 있는 서울 입주 물량도 감소할 전망이다. 부동산R114에 따르면 올 하반기 서울아파트 입주 물량은 8326가구로 예상된다. 지난해 하반기 1만4000가구보다 더 적다.

이 같은 상황에서 아파트 등록임대사업자 제도가 부활하면 2+2로 묶인 임대차2법의 한계를 보완하는 역할을 할 수 있을 것으로 보인다. 집주인이 최소 10년 이상 임대를 줘야 해 이 기간 안정적인 거주가 가능하고, 임대료 상승폭도 5%로 제한되기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트 임대차 선호가 높고 최근 주택시장이 거래소강에 가격 약세를 나타내면서 안정되고 있는 만큼 아파트의 임대주택 공급차원에서 매입임대유형에 포함을 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

민간임대의 경우 시세의 60%나 저렴한 가격으로 전·월세 공급이 가능하다는 점은 통계로도 확인된다. 유경준 국민의힘 의원이 2018년부터 2020년까지 등록임대주택과 일반 주택의 임대료 차이를 분석한 결과 등록 임대사업자가 제공하는 임대주택 임대료가 시중 일반 주택 임대료보다 30~40% 저렴한 것으로 나타났다.

또 여소야대 정국 속에 임대차 3법 개정은 현실적으로 어렵지만 아파트 등록임대사업자 부활은 정부 시행령 개정만으로도 가능하다. 정부가 등록임대주택에 아파트를 다시 포함하면 양도소득세 중과 배제, 거주주택 특례(등록임대주택을 주택 수에서 제외해 거주주택 양도시 비과세), 종합부동산세 비과세 등 세제 혜택을 아파트 임대사업자에게도 제공할 수 있다.

전문가들은 집값 자극 우려가 있는 만큼 세제 혜택을 함께 부여해 매물잠김 현상을 해소하는 보완장치를 마련해야 한다고 말한다. 대통령직인수위원에서도 아파트 등록임대사업자 제도 부활을 논의했지만 집값 상승의 불씨가 될 수 있다며 이견이 있었던 것으로 알려졌다.

윤지해 부동산R114 연구원은 "2020년 당시 다주택자들이 강화된 보유세 회피 수단으로 임대사업자로 등록하는 경우가 많았고 이로 인해 서울 도심쪽 매물이 씨가 말랐다는 논리로 공격받았다"며 "아파트 등록임대사업자에게 세제 등 인센티브를 어느 정도 부여할 것인지에 대한 충분한 논의가 필요하다"고 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
세종=권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr