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고금리에 '인플레 대피처' 리츠도 빨간불…기대 수익률 저하 경고

최종수정 2022.06.05 11:40 기사입력 2022.06.05 11:40

17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 한국부동산원이 이날 발표한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 다시 상승 전환한 것은 지난해 10월 180.0을 기록한지 5개월 만이다./강진형 기자aymsdream@

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[아시아경제 이명환 기자] 최근 증시가 부진한 가운데 고물가 위험 회피 수단으로 주목받는 리츠(REITs)도 고금리 위험부담을 받을 수 있다는 경고가 나왔다. 증권가는 기준금리 인상 기조가 이어지면 리츠의 기대 수익률이 낮아질 수 있다며 선별 투자를 권했다.


5일 증권업계에 따르면 국내 리츠는 지난 4월 말 기준 326개로 운용자산은 79조600억원 수준으로 추산된다. 증시에 상장된 리츠는 지난달 말 기준 20개로 시가총액이 8조6000억원 수준이다.

리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모으고 대출을 받아 부동산에 투자해 임대 수익과 시세 차익을 돌려주는 부동산 간접투자 기구다.


주식 투자자들 사이에선 증시에 상장돼 주식처럼 거래되는 상장 리츠가 인기다. 주가 변동성은 적은데 안정적인 배당 수익 지급이 장점으로 꼽혀 최근 인플레이션(물가 상승) 위험 회피 수단으로 주목받고 있다. 물가 상승분을 임대료에 전가하는 게 수월하기 때문이다.


한국투자증권이 코스피에 상장된 7개 리츠의 연 배당수익률을 분석한 결과 ESR켄달스퀘어리츠 (3.8%), 롯데리츠 (5.2%), SK리츠 (3.8%), 신한알파리츠 (5.1%), 디앤디플랫폼리츠 (5.2%), NH올원리츠 (4.7%), 이지스레지던스리츠 (4.8%) 등으로 집계됐다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "리츠는 배당 성향이 100% 이상으로 최근 인플레이션 방어 역할을 하고 있으나 금리 인상 기조가 지속하면 수익률이 낮아질 것"이라고 설명했다.


리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자들에게 배당하기에 부동산 투자에 나서려면 대주단을 꾸려 자금을 조달해야 한다. 따라서 물가 오름폭만큼 늘어나는 수익보다 조달 금리 상승으로 대출 이자가 늘 수 있다. 16개 국내 리츠가 조달한 담보대출 금리는 2% 중반 미만으로 추산된다. 이들 16개 상장 리츠의 차입금과 사채발행 잔액은 8조7071억원 수준인데, 이 중 63.2%가 2024년까지 만기가 돌아온다.


한국투자증권은 차입에 따른 이자 비용 상승 우려에도 오피스 수요가 견조한 점을 고려해 하반기에는 신한알파리츠 , 디앤디플랫폼리츠 , NH올원리츠 , 이지스레지던스리츠 , SK리츠 등 오피스 자산에 투자한 리츠가 상대적으로 안정적인 수익을 낼 것으로 전망했다. 올해 1분기 서울 오피스 월평균 임대료는 평당 10만2592원으로 신고가를 기록했다.


증권가에서는 글로벌 리츠 지수도 상반기 인플레이션과 미국 연방준비제도(Fed) 긴축에 따른 경기 둔화 우려로 하락 전환한 만큼 선별 투자를 해야 한다고 조언했다. 배상영 대신증권 연구원은 "미국 리츠는 3분기에 반등이 기대되지만 폭은 제한적으로 예상한다"며 "경기 경착륙이나 침체 우려가 현실화하면 실물자산 가치 상승이 둔화하거나 약보합으로 전환할 것"이라고 분석했다.


대신증권은 하반기 글로벌 리츠시장에선 임대 수요로 전환할 주거 자산과 경기 민감도가 낮은 IT, 코로나19의 엔데믹(감염병 주기적 유행) 전환으로 성장 모멘텀이 생긴 숙박과 리조트 자산에 투자하는 리츠를 대안으로 제시했다.


이명환 기자 lifehwan@asiae.co.kr
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