매매 거래절벽 속 전세 불안…설 이후 부동산시장은

서울 시내 부동산 중개업소 ＜사진=연합뉴스＞

고점 인식에 따른 단기적 조정인가 혹은 추세적 하락세의 시작인가, 변곡점에 다다른 부동산 시장은 당분간 혼조세를 이어갈 전망이다. 대선을 앞두고 정책 리스크가 커지면서 부동산 경기에 대한 관망세가 짙어지는 동시에 임대차 시장 역시 봄 이사철을 맡아 단기 요동칠 가능성이 적지 않다. 이른바 ‘영끌’로 내집마련에 나섰던 청년층을 중심으로 위기감이 퍼지고 있는 가운데, 구매력이 약한 이들이 주로 구매하는 중저가 주택이 하락 압박을 더 크게 받을 것이란 관측이 나온다. 다만 고가 주택, 서울 핵심지, 대형 평형에 대한 수요는 여전하다는 평가 속에서 시장 양극화도 깊어질 것으로 예상된다.

◆‘영끌’ 소형 아파트가 하락세 주도…양극화 가속 = 28일 부동산 업계 의견과 분석을 종합하면, 연초 부동산 시장의 각종 지표들은 약보합·관망세 나타내고 있으며 이 같은 추세는 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 지난해부터 시작된 강력한 가계부채 관리 방안에 따른 돈줄 옥죄기와 금리 인상, 단기 집값 급등에 따른 피로감, 올해 대통령·지방 선거를 앞둔 상황에서의 정책 불확실성 등 영향으로 풀이된다.

일단 최근 시장은 거래절벽 상황이 현저하다. 서울부동산정보광장 통계를 보면 지난해 9∼11월 서울 아파트 거래량은 2008년 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 집계가 완료되지 않은 12월 거래량도 역대 최저치를 기록할 것이 확실시된다. 거래절벽에 따라 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.01% 하락하며 20개월 만에 하락 전환됐다. 서울 전체 아파트의 가격 하락세를 이끈 것은 소형 아파트였다. 부동산원에 따르면 전용면적 40㎡ 초과~60㎡ 이하 소형 아파트 매매가격은 이번주 -0.03%를 기록하며 전 평형대에서 유일하게 하락세를 보였다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "주택 관련 세금·대출 등 정책적 수요 억제 기조가 유지되는 가운데 올해 들어선 개인별 DSR(총부채원리금상황비율) 규제 강화와 예상보다 빠른 금리 인상 등으로 거래절벽에 이은 하락 전환 지역 증가 추세가 이어지고 있다"면서 "2030 세대가 지난해 전 연령 중에서 높은 매입 비중을 차지했지만 올해는 거래량이 크게 줄 것으로 예상된다"고 말했다.

◆설 이후 임대차 시장 불안 우려 = 봄 이사철을 맞으며 임대차 시장은 다소 상승 압력을 받을 것으로 보인다. 매수세가 위축될수록 매수심리가 꺾이며 전세로 전환하는 수요가 늘어나는 경향이 있다. 봄 이사철 계절적 영향으로 인한 전세 수요 증가에다 ‘전세의 월세화’ 경향 또한 가속화하면서 전세 매물은 더욱 줄고 시장 불안이 가중될 공산이 크다. 3기 신도시 사전청약 등으로 인한 청약 대기수요도 누적되고 있다. 이미 서울은 전세가율이 두 달 연속 오름세다.

26일 KB부동산 월간주택가격 동향에 따르면 서울의 종합 전세가율은 지난해 11월 57.95에서 12월 57.97로 오른 뒤 올해 1월에는 57.98로 두 달째 오름세를 보였다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "단기간에 전셋값도 크게 오른 데다 계약갱신청구권 등으로 인해 전세 매물이 줄어든 상황"이라면서 "수요·공급의 불일치로 인해 임대차 시장의 불안이 당분간 지속할 가능성이 있다"고 말했다.

한편 올해 공동주택 공시가격 예정가가 공개되는 3월 이후 급매물이 쏟아져 나오며 시장 상황이 변할 수 있다는 의견도 있다. 강서구 등촌동 A공인중개사무소 대표는 "공시가 현실화 계획에 따라 공시가격이 10% 가까이 상승하고 있다"면서 "지난해에도 그랬던 것처럼 이번에도 세부담 증가에 따른 매물 출회 가능성이 크다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr