재건축은 신통기획, 재개발은 공공정비…주민 니즈따라 정비사업 흥행 희비

강남권 주요 재건축 단지선 자율성 속도 중시…줄줄이 신통기획 합류
노후도 클수록 공공재개발…..분상제 면제 등 인센티브 확실해
"후보지 늘리는 것 만큼 주택공급으로 이어질 수 있도록 세심히 신경써야"

[아시아경제 김혜민 기자] 주택공급 활성화 차원에서 정부와 서울시가 각각 추진하고 있는 공공정비와 신속통합기획이 지역별로 다른 양상을 보이고 있다. 재건축을 앞둔 서울 주요 대단지는 서울시의 신속통합기획 방식을, 노후도가 심한 재개발 지역은 정부의 공공정비를 택했다. 권역별로도 강남권과 강북권으로 나뉜다. 결국 주민 니즈에 따라 각 정비사업의 흥행이 엇갈리는 것으로 풀이된다.

9일 정비업계에 따르면 서울 재건축의 바로미터로 꼽히는 주요 대단지 아파트들은 정부의 공공정비 방식 대신 서울시의 신속통합기획 방식을 택하고 있다. 실제로 준공 50년이 넘은 여의도의 대표 재건축 단지인 시범아파트, 강남구 대치동의 재건축 대장주로 꼽히는 ‘우선미(우성·선경·미도)’ 중 한 곳인 미도아파트, 잠실 한강변 입지의 송파구 장미아파트 모두 신속통합기획에 합류했다.

신속통합기획을 통해 재건축을 추진할 단지는 앞으로 더 늘어날 예정이다. 강남구 압구정 재건축 단지 중 규모가 가장 큰 3구역(현대 1~7차, 10·13·15차, 대림빌라트)은 지난 7일 신청서를 냈다. 한강변 알짜 입지로 주목받는 서초구 신반포2차, 목동에서 유일하게 안전진단을 통과한 6단지도 접수를 끝냈다. 이 외에 강남구 은마아파트, 압구정 2구역(신현대 9·11·12차)도 주민 의견을 모으고 있다.

반면 정부가 제안한 공공재건축, 공공직접시행 재건축은 종상향, 재건축 초과이익환수제 면제 등 확실한 인센티브에도 주요 대단지의 호응을 얻지 못했다. 용적률 상향과 무관하게 임대비율을 의무화하거나 주택을 정부에 맡기고 재건축 이후 다시 돌려받는 현물방식 등이 독소조항으로 다가왔기 때문이다.

이에 대부분의 주요 재건축 단지는 민간 재건축을 추진하기로 결정했고, 민간 재건축 대비 심의기간 단축 등 이후 발표된 서울시의 신속통합기획에 대한 장점이 부각되면서 신청이 몰린 것으로 전문가들은 보고 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "사업성이 높은 강남권 단지일수록 공공정비 방식을 택할 유인이 적다"며 "이들 단지는 속도가 중요한데 자율성도 확보하고 심의기간도 단축되는 신속통합기획으로 쏠린 것"이라고 말했다.

공공 방식의 정비사업은 재건축 보단 재개발 지역에서 호응을 얻고 있다. 지난해 이뤄진 1차 후보지 공모에서는 70여곳이 신청하며 흥행했고, 올 초 2차 후보지 공모에서도 60여곳 가량이 접수했다. 선정된 지역은 서울 외곽 또는 강북권에 밀집돼 있다. 상대적으로 노후화된 주택이 많아 개발이 시급한 지역 중심이다.

공공재개발은 주민 동의율 10%만 충족하면 신청이 가능하다. 용적률을 법정 한도의 120%까지 올려 사업성을 높일 수 있고, 분양가상한제가 면제되는 등 확실한 인센티브가 참여를 이끌었다. 주택도시기금의 저리 융자 지원, 원주민들의 재정착을 돕는 대출금 지원 등 공공성이 강화된 점도 이들 지역의 주민들이 공공재개발을 선택한 이유다. 특히 재개발은 서울시의 신속통합기획 재개발 공모에도 102곳이 몰리며 흥행에 성공했다. 노후도 기준을 완화하고 도시재생사업지도 참여 가능토록 문을 열어둔 것이 주효했다는 평가다.

업계 관계자는 "재개발, 재건축도 지역마다 주민들이 원하는 방식이 다 다른데, 지금처럼 다양한 선택지를 만들어 놓을 필요가 있다"며 "성과를 만들기 위해 후보지만 늘리는게 아니라 실제 주택공급으로까지 이어질 수 있도록 세심히 살피는 것도 중요한 부분"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr