대장지구, 도시개발사업 맹점 이용 '공공의 옷 입은 민간개발'

주민 동의·토지수용·인허가 등 공공 지원에 핵심절차 신속 진행
분양은 민간 방식으로 이뤄져 분양가상한제도 피해가 민간수익 극대화

경기 성남 판교 대장지구 사업을 둘러싼 특혜 논란이 일파 만파로 확산하고 있는 가운데 일선 업계에서는 이 사업의 구조가 도시개발사업 제도의 맹점을 최대한 활용한 사례라는 평가를 내놓고 있어 주목된다. 공공기관인 지방자치단체의 참여로 최대 걸림돌인 주민 동의와 인허가 리스크를 없애면서 민간의 수익을 극대화한 사업 구조라는 것이다. 심지어 ‘공공의 옷을 입은 민간 개발’이라는 지적도 나오고 있다.

24일 업계에 따르면 ‘공영개발’이라는 이재명 경기도지사의 주장과 달리 대장지구의 사업은 본질적으로 민간개발 사업이라는 해석이 지배적이다. 성남도시개발공사가 지분 ‘50%+1주’로 참여하긴 했지만 프로젝트금융투자회사(PFV)인 ‘성남의뜰’ 자체는 민간 법인인데다 실질적인 사업은 자산관리회사(AMC)인 화천대유자산관리(화천대유)가 주도했다는 것이다.

결과적으로 주민동의, 토지수용, 인허가 등 개발사업의 핵심 절차가 공공의 적극적 지원으로 신속히 이뤄졌고 분양은 민간 방식으로 진행됐다. 이 때문에 분양가상한제라는 허들을 피할 수 있었고 민간사업자의 이익은 극대화됐다는 게 전문가들의 분석이다.

한 시행사 관계자는 "도시개발사업은 민간 디벨로퍼들에게 ‘꿈의 영역’으로 불린다"고 설명했다. 사업규모 자체가 워낙 커 천문학적 수익이 기대되지만 주민 동의와 인허가 등 넘어야 할 산이 만만치 않아서 웬만한 자금력과 사업 노하우가 없으면 쉽게 덤벼들기 어렵다는 것이 이유다.

업계는 성남도시개발공사의 참여는 민간 사업자 입장에서는 ‘신의 한수’가 될 수 있었다는 분석을 내놓고 있다. 최대 난관으로 불리는 동의 요건이 전체 토지면적의 3분의2에서 2분의1로 줄어든데다 토지 취득 비용 부담도 크게 줄었기 때문이다. 대장동 사업에 대한 개발과 보상은 ‘도시개발법’과 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)에 따라 실시됐다. 그 덕에 당시 시세의 반값 정도인 3.3㎡당 200만원대로 보상액이 책정됐던 것으로 알려졌다.

인허가권자인 성남시가 사업 주체로 참여하다 보니 관련 리스크 역시 사라졌다. 경기연구원도 ‘개발이익 공공환원 사례 심층연구’ 보고서에서 "성남시의 100% 출자사인 성남도시개발공사가 인허가 업무를 직·간접적으로 지원하면서 사업의 성공 가능성을 높였다"고 밝혔다.

화천대유 측은 성남도시개발공사에 1830억원의 배당수익을 나눠줘야 하는 부담이 생기긴 했지만 이역시 수의계약으로 받은 5개 블록 분양사업으로 충분히 상쇄할 수 있었다는 분석도 제기된다. 화천대유측이 분양을 통해 얻은 매출이익이 2019년 822억원, 지난해에는 1530억원에 달하기 때문이다. 이때문에 일각에서는 화천대유에 대한 택지 공급 협약이 성남도시개발공사 배당에 따른 반대급부였을 가능성도 제기하고 있다.

A개발업체 관계자는 "이 지사는 대장지구 개발을 통해 개발이익을 환수했다는 주장을 펴지만 반대로 도시개발사업을 추진하는 민간업체 입장에서는 위험 요소를 제거해 수익을 극대화할 수 있는 사업구조가 된 셈"이라고 평가했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr