[부린이 가이드] 2023년부터 도입되는 '지분적립형 주택'… 꼼꼼한 손익 계산은 필수

초기 비용 부담 낮다는 '장점'
지분 매입 끝나기 전 매매 시 수익 분배는 '리스크'

20~30년 간 장기간에 걸쳐 지분 취득
초기 자본에 더해 임대보증금도 마련해야

전매제한 기간 후에는 자유로운 매매 가능
지분에 따라 공공과 이익 공유하는 방식 유력

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 신규 공급주택 중 공공보유부지, 공공정비사업 기부채납분 등 선호도가 높은 도심부지를 시작으로 2023년부터 '지분적립형 주택'을 분양한다는 계획을 밝히면서 지분적립형 주택에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

지난 28일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 정부서울청사에서 열린 '제9차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 지분적립형 주택이 "2023년부터 분양이 가능할 전망"이라고 밝혔는데요. 지난 8·4 부동산 대책에서 처음 언급된 이후 구체적 로드맵이 점차 가시화되는 모습입니다. 서울시도 2028년까지 1만7000가구를 공급한다는 계획으로 알려졌습니다.

20~30년에 나눠 지분 분할 매입… 미취득 지분은 정기예금금리 + 공공임대 수준 임대료

지분적립형 분양주택은 분양자가 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만 취득하고 입주한 후 4년마다 10~15%씩 지분을 균등하게 취득하는 방식의 주택 청약 방식입니다. 이러한 과정을 거치면 20~30년 후 주택을 100% 소유하게 됩니다.

현재 서울 등 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV) 한도가 40%(9억원 이상은 20%)로 설정되면서 웬만한 분양을 위해서는 3년 안에 4억~5억원을 마련해야 하는 부담에 비하면 훨씬 부담이 줄어드는 셈이지요. 정부는 공공재건축의 공공분양 물량, 신규확보 공공택지 등 거주 요건이 양호한 단지에 도입한다는 방침입니다.

그렇다면 바로 걱정이 되는 부분이 있을텐데요. 아직 취득하지 못한 지분의 가격이 갑자기 확 뛰어오르면 어떻게 하느냐는 문제입니다. 최근 감정가를 기준으로 분양가를 매기는 10년 후 분양전환 공공임대의 경우 입주 후 인근 주택의 시세가 급등하면서 고분양가 논란이 제기되기도 했죠.

하지만 이에 대해서 현재 정부는 장기간에 걸쳐 추가 취득하는 지분에 대해서는 분양 전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려해 정기예금금리 수준의 가격만 올려받을 계획이기 때문에 10년 분양전환과 같은 큰 폭의 부담 증가는 없을 것으로 보입니다.

또 아직 개인이 부담하지 않은 지분의 경우 정부나 지자체, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공기업들이 보유하고 있게 되는데요. 이러한 공공지분에 대해서는 행복주택 등 공공임대주택 수준으로 시세보다 낮은 임대료를 부과하게 될 전망입니다.

첫 입주 때는 초기 지분 + 임대보증금… LTV 한도는 초기 지분에만 적용

지난 8월4일 오전 정부서울청사에서 열린 수도권 주택공급 대책발표에 앞서 홍남기 경제부총리가 인사하고하고 있다. 왼쪽은 김현미 국토부장관,오른쪽 서정협 서울시장권한대행./강진형 기자aymsdream@

8·4 대책이 나온 후 서울시는 제시한 지분적립형 주택의 운용 로드맵에 따르면 이런 식입니다. 분양가가 총 5억원인 주택을 분양받는다면 당장 필요한 비용은 2억2500만원입니다. 초기 지분취득률을 25%로 설정해 취득금액인 1억2500만원이 필요합니다. 나머지 1억원은 취득 완료 시까지는 준전세 형식 거주를 하는 만큼 이에 대한 임대보증금입니다. 그리고 월 14만원 가량의 임대료를 내도록 할 예정입니다.

이때 또 중요한 게 LTV입니다. 투기과열지구인 서울의 분양주택인만큼 LTV가 40%가 적용되는데요. 하지만 대출은 전체 분양금액이 아닌 초기 취득금 1억2500만원을 대상으로 이뤄집니다. 즉, 분양가 5억원인 주택에 일반적으로 청약할 경우 받을 수 있는 중도금 대출 금액 2억원이 아니라 단 5000만원만 대출이 가능한 것입니다. 최소 1억7500만원의 자체 자금 조달이 필요한 것이죠.

만약 목돈 마련이 어려울 경우 임대보증금은 4500만원까지도 낮출 수 있습니다. 이 경우 1억2000만원까지 초기 조달자금 규모는 줄어듭니다. 대신 월 임대료는 31만원으로 늘어나게 되는 만큼 가처분소득이 줄어든다는 댓가가 따르죠.

이러한 초기 자금을 마련해 입주를 하게 되면 남은 75%의 분양금액은 4년마다 7500만원(15%)씩 내게 됩니다. 이렇게 20년간 5번 납부하게 되면 완전한 내 집 마련이 끝나는 것이지요. 다만 앞서 말했듯이 원금에 정기예금금리 수준의 이자가 더 붙을 예정입니다.

전량 추첨제로 공급 계획… 소득·자산 등 기준 맞춰야

8·4 부동산 대책 발표 후 서울시가 공개한 지분적립형 주택 입주자 선정방법(안) (제공=서울시)

그렇다면 지분적립형 주택은 어떻게 입주자를 선정하게 될까요? 지난 8월 서울시가 공개한 방안에 따르면 이 역시 공공분양인만큼 기존의 공공분양 기준을 준용해 소득, 자산 등의 기준이 들어갈 전망입니다. 서울시는 전년도 도시근로자 월평균소득의 최대 150%(맞벌이 160%), 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 자산 2764만원 이하까지 신청이 가능토록 할 방침입니다. 이론상으로는 맞벌이 기준으로는 3인가구 1억666만원, 4인가구 1억1955만원의 연소득을 올리는 가구까지 신청이 가능합니다.

하지만 이러한 소득기준은 어디까지나 최고 상한선에 가까운 만큼 당첨을 노리기는 어렵습니다. 서울시는 전체 물량의 70%를 특별공급에, 30%를 일반공급에 배정할 계획인데요. 특별공급 70% 중 40%는 신혼부부 특별공급, 30%는 생애최초 특별공급이 적용될 예정입니다.

일반공급 중에서도 20%의 1순위 공급에 대해서는 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140%) 기준이 도입될 계획입니다. 맞벌이 기준으로 3인가구는 월 778만원(연 9332만원), 4인가구는 월 872만원(연 1억460만원) 소득가구까지 신청이 가능한 셈입니다.

이러한 기준을 넘어서는 가구의 경우 1순위 낙첨자와 함께 추첨을 돌리는 단 10%의 물량에만 도전할 수 있기 때문에 현재 유주택자의 경우 추첨제에 한해 청약 신청이 가능한 것과 같은 일종의 희망고문이 될 가능성도 있는 셈입니다.

다만 이러한 내용은 아직 '가안'이므로 구체화되는 과정에서 바뀔 가능성도 남아있습니다. 정부가 지분적립형 주택과 관련한 세부 내용을 확정하지는 않은 상황이므로 계획이 구체화되는 과정에서 바뀔 가능성도 있다는 점은 명심하셔야 합니다.

우선 소득 기준의 경우 최근 정부가 연달아 소득기준을 완화하고 있기 때문에 해당 기준이 지난 8월 공개된 점을 감안하면 실제 분양 시기에는 보다 높은 소득기준이 적용될 가능성이 있습니다. 정부는 일반공급 중 일부에 대해서는 가점제를 적용하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

전매금지·실거주 규제는 '리스크'… 매각 시 지분 따라 공공과 수익 나눠야

서울의료원 강남분원. 현재 지분적립형 주택 대상지로는 서울의료원, 서초 성뒤마을 등이 유력 후보지로 꼽히고 있다. /문호남 기자 munonam@

이러한 관문을 뚫고 청약에 성공하더라도 결국은 '계륵'이 될 것이라는 지적도 나옵니다. '로또 분양' 논란을 의식한 정부가 전매제한·실거주 강제기간을 도입할 가능성이 높기 때문입니다. 최소 10년의 전매제한 기간이 설정될 가능성이 높습니다.

또 전매제한 기간이 끝나더라도 아직 지분 매입이 끝나지 않았다면 매각이 어려워질 수도 있습니다. 과반의 지분만 가지면 얼마든지 과반 보유자의 의사대로 가능한 임대와 달리 매매에는 지분소유자 전원의 동의가 필수이기 때문에 아직 공공이 지분을 갖고 있는 상태라면 매각에 반대할 수도 있기 때문입니다.

이에 대해 정부는 전매제한 기간이 끝난 후에는 처분에 개입하지 않겠다는 입장입니다. 제3자에게 주택 전체를 매각할 경우 시세에 따른 정상가격 여부만 판정한 후 매각에 동의한다는 방침입니다. 다만 매각 대금은 지분 비율에 따라 공공과 나눠 가져야 하겠죠.

이러한 지분적립형 주택에 대해 시장의 반응은 다소 엇갈립니다. 당장 자산이 부족하지만 장기적인 노동소득 증가가 가능한 서민, 신혼부부에게는 도움이 될 것이고, 장기간 거주 시 입주자의 자산형성을 지원하고 공공성도 충분히 갖춰 매매나 일반 전세시장으로 쏠리는 수요를 일부 분산시킬 수 있다는 반응이 나오고 있습니다.

반면 임대료 등을 생각하면 주택담보대출 이자보다 더 비용이 많이 들 수도 있고, 전매제한과 실거주 의무 등 규제를 감안하면 리스크가 클 수밖에 없다는 비판도 나오고 있습니다. 또 이미 분양가상한제로 인해 분양가격이 낮아지는 상황에서 정책 효과가 크지 않을 수 있고, 공공기관 입장에서도 소유 지분을 장기간 부채로 묶어둘 수밖에 없기 때문에 많은 공급은 어렵다는 지적도 있습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr