[탁류청론] "전세대란, 뛰는 집값부터 잡아야 해결"

김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장

4일 서울 종로구 경제정의실천시민연합 강당에서 열린 21대 국회의원 부동산 재산 분석발표 기자회견에서 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장이 발언하고 있다. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 ] 연일 전세난을 겪는 세입자 고통이 기사화되고 있다. 정부와 여당은 집값폭등의 책임을 회피하려고 졸속적으로 임대차3법을 통과, 시행했다. 준비 안 된 전월세상항제 시행이 전세값 상승을 더욱 부추기고 있는 것은 사실이다. 하지만 전세값 상승의 가장 근본원인은 집값상승이다. 물건값이 상승하면 빌려주는 값이 뒤따라 올라가는 것은 당연지사이다.

문재인정부 이후 집값은 폭등했다 해도 과언이 아니다. 지난 3년동안 서울 아파트값은 국민은행 통계 기준 52%가 상승했고 서울 집값은 34% 올랐다.

전셋값은 얼마나 올랐을까. 경실련은 서울 주요아파트단지의 1993년 이후 매년 1월 기준 아파트값과 전세값 변화를 살펴보았다. 강남4구 아파트 평균가격은 30평 기준 1993년 2억2000만원에서 2020년 21억원으로 9배 상승했다. 정권별로는 노무현정부, 문재인정부에서만 14억원이 올라 전체의 70%를 차지했다. 전세가는 이명박 정부, 박근혜 정부에서 가장 많이 올랐다. 1993년 강남 아파트 평균 전세가는 30평 기준 8000만원에서 2020년 7억3000만원으로 8배 올랐고, 이명박정부, 박근혜정부에서 50% 이상 올랐다. 특히 이명박 정부는 집값하락세에도 불구하고 전세값이 급등했다. 원인은 이전 정권인 노무현정부에서의 집값폭등으로 전세가율이 비교적 낮았고, 집값하락세에 내집마련을 미루는 세입자들이 전세시장에 머물며 전세수요가 급증했기 때문으로 보인다. 여기에 저금리가 지속되며 전세값을 끌어올렸고, 이런 추이는 박근혜 정부까지 이어진 것으로 나타난다.

정책에 따른 아파트값, 전세값 변화도 살펴봤다. 조사결과 아파트값이 상승하거나 하락했던 시기는 분양가상한제를 시행하거나 폐지했던 시기와 겹쳐진다. 1970년대 선분양제와 함께 도입된 분양가상한제는 수십년간 유지되며 집값안정 효과를 가져왔다. 하지만 건설업계 요구에 밀려 규제완화 조치로 폐지와 시행이 반복되어 왔다. 실제 집값이 급등했던 노무현정부, 문재인정부는 둘다 분양가상한제를 폐지했던 시기와 겹쳐진다. 문재인정부는 취임초기부터 분양가상한제 시행을 도입하겠다 했지만 2번이나 시행을 유예했고, 최근까지 상한제 아파트는 한 채도 공급되지 않았다. 분양가상한제가 폐지됐던 시기에 전셋값도 가장 많이 올랐다. 강남 은마아파트의 경우 1993년 전세가는 7000만원에서 2020년 5억원으로 6배가 올랐다. 특히 분양가상한제가 폐지되어 집값이 가파르게 뛰었던 2000~2007년에 1억3000만원, 2014년~2020년에 1억5000만원이 상승하였다. 이는 분양가상한제가 유지되었던 시기 상승액의 2배 수준이다.

이처럼 전세값은 아파트값을 뒤따라 상승해왔고, 아파트값은 분양가상한제와 같은 정부 정책의 영향을 받고 있다. 반포자이의 경우 30평 기준 2020년 전세가는 14억원으로 2014년 아파트값 12억원을 추월했다. 집값이 2014년 수준으로만 유지됐어도 전세가는 지금처럼 크게 오르지 않았을 것이다. 때문에 폭등한 집값을 방치한 채 전세대란을 해소하겠다는 것은 어불성설이다. 정부는 실효성없는 미봉책으로 더 이상 국민을 우롱하지 말고 지금이라도 문재인 정부 초기 수준으로 집값을 되돌려놓겠다는 대통령 약속을 이행하기 위한 근본대책을 제시하기 바란다. 또한 수억원의 전세보증금을 떼이는 세입자 피해가 늘어나고 있는 만큼 집주인의 임대보증금 반환보증 의무화도 시급히 도입되어야 한다.