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또 재초환 허점…상가조합원 부담금 폭탄 맞나

최종수정 2020.10.22 10:11 기사입력 2020.10.22 10:11

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방배삼익 재건축 막판 복병
단지내 상가 재산 평가 '0원'
아파트 조합원보다 부담 커

국토부는 '조합서 해결' 답변
강남재건축 주민 갈등 예고
전문가 "개선책 마련해야"

또 재초환 허점…상가조합원 부담금 폭탄 맞나


[아시아경제 최동현 기자] 2018년부터 재시행된 재건축초과이익환수제(재초환)가 헌법재판소 합헌과 잇따른 법률 정비에도 여전히 곳곳에서 부작용을 낳고 있다. 특히 재건축 상가조합원이 아파트를 분양받을 경우 부담금 폭탄을 떠안게 되는 법률적 허점으로 조합 내부 갈등을 증폭시키는 원인으로 작용하고 있다.


22일 업계에 따르면 서울 서초구 방배동 방배삼익 재건축 조합은 최근 대림산업과 시공 본계약을 체결한 이후 조합원 분양신청과 재건축 초과이익 부담금 예정액 산정을 위한 자료 제출을 위해 현재 감정평가를 받고 있다. 조국 전 법무부 장관의 집으로도 잘 알려진 이 단지는 1981년 지어진 408가구의 중층 단지다. 재건축을 통해 721가구 규모의 '아크로 리츠카운티'로 탈바꿈한다.

하지만 재건축 사업 막바지에 예상치 못한 복병을 만났다. 현행 재초환법이 주택을 허물고 다시 짓는 상황만 가정한 탓에 단지 내 상가 재산을 제대로 평가하고 부담금 징수에 반영할 근거가 마련되지 않아서다. 이는 재초환 부담금 산정방식에서도 잘 드러난다. 국토교통부 매뉴얼에 나온 계산식을 보면 부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액에 정상주택가격 상승분과 개발비용을 합한 금액을 뺀 후 부과율을 곱해 산정된다. 즉 개발이익을 계산할 때 '주택'만 한정할 뿐 상가는 고려대상이 아니다. 이 때문에 엄연히 시세가 존재하는 상가는 개시시점 가격에서 제외된다.


서울 서초구 방배동 소재 방배삼익 아파트 단지 전경.

서울 서초구 방배동 소재 방배삼익 아파트 단지 전경.



문제는 이 같은 상황에서 상가조합원이 상가가 아닌 아파트 입주권을 얻고 싶어하는 경우 부담금 폭탄을 맞을 수 있다는 점이다. 방배삼익은 아파트조합원 408명과 상가조합원 61명으로 구성돼 있는데 상가 조합원 대부분은 현재 아파트 입주권을 희망하고 있는 것으로 전해지고 있다. 만약 재건축 전 아파트와 상가 가격이 각각 1억원으로 동일하다고 가정할 경우 아파트조합원은 재건축 후 개발이익에서 408억원을 제해주지만 상가조합원은 61억원을 떠안고 가야 하는 상황이다. 이렇게 되면 동일 시세의 입주권을 분양받았다고 하더라도 이들의 부담금은 더 커질 수밖에 없다.


조합은 이 같은 불합리함을 개선해 달라며 국토부에 민원을 제기했지만 국토부는 원론적 답변만 내놓았다. 국토부는 최근 조합에 보낸 회신문에서 "재초환법 제4조에 따르면 조합원별 부담금 분담 기준은 조합이 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 분담비율을 결정하도록 하고 있다"며 "상가조합원이 아파트조합원에 비해 상대적 불이익이 발생하지 않도록 조합이 합리적 분담비율을 결정해야 할 것"이라고 답변했다. 국토부는 부담금 총액을 조합에 통보만 할 뿐 이를 나누는 것은 조합이 알아서 할 일이라는 설명이다. 조합 관계자는 "현실을 쫓아가지 못하는 법을 만들어 놓고 주민 간 갈등이 생기니 알아서 해결하라는 식"이라며 "이 문제는 앞으로 강남 재건축 단지 곳곳에서 터져나올 시한폭탄이나 다름없다"고 강조했다.

전문가들도 정부가 공정한 과세원칙을 스스로 위배하고 있다며 조속한 개선책 마련을 요구했다. A감정평가사는 "상가의 경우 아파트와 달리 공시가격이 제도적으로 미비한 상황에서 불평등하게 부담금을 더 내도록 하는 것은 조세정의에 위배된다"고 지적했다. 그는 지난 8월 개정된 재초환법에 의해 신설된 제9조 2항을 확대 해석하면 입법절차 없이도 이 문제를 해결할 수 있다고 대안을 제시했다. 이 조항은 공시가격 현실화로 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율에서 차이가 발생하는 점을 감안해 개시와 종료시점의 주택가액 산정 시 동일한 공시가격 비율을 적용토록 한 게 골자다. A감정평가사는 "종료시점의 현실화 반영률을 개시시점 상가의 적정시세에 동일하게 적용하면 상가의 개시시점 공시가격이 없는 점을 보완할 수 있다"며 "이를 통해 조정한 가액으로 부담금을 산정하면 현행법으로도 문제를 해결 할 수 있다"고 말했다.




최동현 기자 nell@asiae.co.kr

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