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전ㆍ월세전환율인하, 실효성 논란

최종수정 2020.09.23 11:26 기사입력 2020.09.23 11:26

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[아시아경제 유인호 기자] 오는 29일부터 전세 보증금 중 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 '월차임(전ㆍ월세) 전환율'이 4%에서 2.5%로 낮아진다.


다만 시장에서는 이 규정이 신규 임대차에는 적용되지 않는 데다 이를 어기더라도 처벌 규정이 없는 만큼 실효성에 의구심을 나타내고 있다.

전ㆍ월세상한제, 계약갱신청구권제 시행에 따른 '전세의 월세화' 흐름 역시 바꿔놓기 어려울 것이란 전망이 지배적이다.


23일 국토교통부에 따르면 법정 월차임 전환율 하향 조정, 분쟁조정위원회 전국 단위 확대 등을 골자로 개정된 '주택임대차보호법' 시행령이 전날 국무회의를 통과했다.


개정 시행령은 대통령 재가와 공포를 거쳐 오는 29일 시행될 예정이다. 전ㆍ월세전환율은 전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정율이다. 역으로 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다.

전환율이 인하되면 세입자의 월세 부담이 다소 줄어들게 된다. 예컨대 10억원짜리 전세 중 5억원를 월세로 전환한다고 했을 때 전ㆍ월세전환율이 2.5%가 적용되면 '(5억×0.025)÷12=104만1666원'이 된다. 기존 요율 4%를 적용한 월세 170만원보다 월세 부담이 37.5% 줄어드는 셈이다.


하지만 시장에서는 전ㆍ월세전환율 인하가 임대차시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 보고 있다. 전ㆍ월세전환율 자체가 강제 사안이 아니기 때문이다.


실제 시행령상 정해진 전ㆍ월세전환율을 지키지 않을 경우 처벌할 근거 조항도 없다. 개인 간 거래에 정부가 시행령을 통해 과태료를 부과하는 것은 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다.


더구나 전ㆍ월세전환율은 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 경우에만 적용된다. 청구권을 사용하지 않은 계약의 경우 기존 세입자든 신규 세입자든 신규 계약으로 간주해 집주인이 전ㆍ월세를 정할 수 있어 전환율을 적용하는 것이 의미가 없어서다.


이미 임대차시장에서 기존 4%인 전환율조차 유명무실화됐다. 실제 서울 강남권과 마포ㆍ용산 등 신축 아파트 반전세 매물 다수가 6% 이상의 전ㆍ월세전환율로 월세를 납부하고 있다. 하향 기준인 2.5%의 두 배가 넘는다.


정부가 전ㆍ월세 분쟁과 관련해 주택임대차 분쟁조정위원회를 확대하겠다고 했지만 이 마저도 실효성이 높지 않다는 것이 업계의 판단이다.


조정 절차에 대한 구속력이 없는데다 조정 결과를 받아들이지 않을 경우 뚜렷한 해법이 없다는 것이다.


한 전문가는 "정부가 분쟁조정위의 실효성 강화를 위한 방안 마련 논의 중인 것으로 알고 있다"며 "하지만 정부가 임대차 시장에서 직접적인 가격통제를 할 경우 민간임대사업의 축소와 물량감소를 부채질할 확률이 높다"고 말했다.




유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr

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