공급 늦어지고 땅값 2배 껑충…대토보상에 뿔난 땅주인들

'현금보상→집값상승' 막으려 정부, 대토보상 장려
하지만 대토용지 공급 수년 지연돼 토지주 부담 ↑
공급가격도 감정평가액에 따라 수천만원 껑충
사전에 변동가능성 설명했다지만 불확실성 너무 커

[아시아경제 문제원 기자] 정부의 활성화 방침에 따라 현금 대신 '대토(代土)' 보상을 선택한 수도권 공공주택지구 내 토지주들을 중심으로 최근 민원이 급증하고 있다. 사업준공 지연으로 대토보상이 당초 예정보다 늦어지거나, 공급가격이 2년 만에 2배 이상 오르는 등의 사례가 나타나고 있기 때문이다.

정부는 공공 개발사업으로 인한 토지보상금이 부동산 시장에 다시 유입되는 것을 차단하기 위해 현금 대신 땅을 주는 대토보상을 적극 장려하고 있지만, 정작 계약을 맺은 후에는 공급일정과 가격을 일방적으로 조정하는 등 후속관리에 소홀하다는 지적이 나온다. 일부 토지주들은 "이렇게 진행될 줄 알았으면 대토보상을 선택하지 않았을 것"이라며 반발하고 있다.

14일 한국토지주택공사(LH)와 업계에 따르면 최근 경기 고양 장항지구, 서울 수서역세권 등의 대토보상 과정에서 보상 시기와 가격에 대한 토지주의 불만이 잇따르고 있는 것으로 나타났다. 두 지구는 2018년 LH가 토지보상을 시행한 곳이다. 대토보상은 정부의 공익사업으로 수용되는 토지의 소유자에게 현금 대신 추후 지구 내 다른 토지를 수의계약으로 살 수 있는 권리를 주는 제도다.

대토용지 공급가격 '3500만→8000만원'?…토지주 "LH 횡포"

수서역세권 일부 토지주들의 설명을 종합하면 LH는 2018년 토지주들에게 대토보상을 홍보하면서 사업준공 일정에 맞춰 2020년 대토용지를 공급하되, 3.3㎡당 3500만원 수준에서 공급가격이 정해질 것이라고 안내했다. 이후 토지주들 사이에서 수익성이 좋다는 인식이 퍼지며 전체 토지보상액의 73%가 대토보상을 선택했다.

대토보상 계약을 체결할 때는 토지보상금액과 향후 지급할 용지의 용도 등만 정할 뿐 정확한 대토용지 공급 날짜와 가격은 정하지 않는다. 다만 토지주 입장에선 대략적으로라도 대토용지를 언제, 얼마로 공급받을 수 있는지 알아야 수익성을 따질 수 있는 만큼 LH는 주민설명회와 상담 때 예상 공급가격 등을 공유하기도 하는 것으로 알려졌다.

하지만 LH는 최근 해당 대토용지를 3.3㎡당 약 8000만원에 공급한다는 계획을 세운 것으로 파악됐다. 당초 2년 전 토지주들에게 가이드라인으로 제시한 금액보다 2배 이상 높은 가격이다. 대토용지 중 상업용지는 감정평가액에 일반인들에게 공급하는 용지의 평균낙찰가율(최대 120%)을 곱해 공급가격이 결정된다.

이 같은 공급가격에 대해 업계는 아무리 감정평가액을 기준으로 산정했다고 해도 납득하기 어려운 수준이라고 설명했다. 업계 관계자는 "평당 8000만원은 토지주들의 수용 보상가의 약 16배에 달하는 금액"이라며 "당시 토지주들이 대토보상을 선택했던 가장 큰 이유는 저렴한 용지를 수의로 공급받아 안정적인 수익을 볼 수 있었기 때문인데 LH가 가격을 올리면서 대토보상을 선택한 이익이 없어졌다"고 설명했다.

수서역세권 대토보상자 A씨는 "LH가 책정한 가격은 주변시세나 조성원가와 비교해봐도 매우 높다"며 "LH가 자기들의 이익만 추구하면서 사기업보다 더한 횡포를 부리고 있다"고 호소했다.

이에 대해 LH는 2018년 대토보상 홍보 당시 3500만원의 가이드라인을 제시한 것은 일부 토지주들의 주장일 뿐이라고 일축했다. 내부적으로 검토한 가격이 새나갔을 수는 있지만 공식적으로 예상 공급가액을 토지주들에게 홍보한 적은 없다는 취지다. 때문에 3500만원에서 8000만원으로 공급가격이 오른 것도 아니라는게 LH 입장이다.

LH 관계자는 "토지주들의 조기공급 민원을 최대한 수용해 연내 대토용지를 공급하기로 하고 관계법령에 따라 감장평가 및 공급가액이 확정된 상황"이라며 "앞으로도 토지주들과 지속 협의해 연내 공급을 차질없이 시행할 예정"이라고 말했다.

올해 공급될 줄 알았는데 3년 지연…토지주만 부담 커져

고양 장항지구도 사정은 비슷하다. LH는 2018년 토지주들에게 대토보상을 홍보하면서 2021년 말 사업준공 일정에 맞춰 2020년 말~2021년 초 대토용지를 공급할 수 있다고 안내했다. 장항지구에서는 전체 보상예정액의 35%인 약 3000억원이 대토보상 방식으로 지급될 것으로 전해졌다.

하지만 LH는 최근 토지주들에게 고양 장항지구의 사업준공 일정이 늦어지면서 대토용지 공급은 2023년에야 가능하다고 통보했다. LH 관계자는 "내년 사업준공이 힘든 상황이기 때문에 기존 계획대로 대토용지를 공급할 수 없는 상황"이라며 "2018년 당시에도 변경 가능성이 있다는 안내를 했었다"고 밝혔다.

토지주들은 크게 반발하는 분위기다. 공급이 늦춰지면 해당기간 동안 땅값이 상승해 그만큼 해당 토지의 감정평가액도 높아지기 때문이다. 토지주로선 대토용지 가격에서 토지보상금을 뺀 추가부담금이 더 늘어날 수밖에 없다. 현금보상 대신 대토보상을 선택하면서 이사비 등을 충족하기 위해 대출을 받은 토지주들은 공급일정이 지연되면 그만큼 상환해야 할 이자부담도 커진다.

이 지역의 한 대토보상자는 "공급시기가 늦어져 부담이 커질 것을 알았으면 대토보상을 선택하지 않았을 것"이라고 말했다. 대토보상 계약 당시 일정과 가격을 '깜깜이'로 진행하는 제도 자체가 토지주들에게 불리하다는 지적도 나온다. 업계 관계자는 "정부가 대토용지 공급시기와 공급가격에 대한 새로운 기준을 제시해야 앞으로 대토보상을 활성화할 수 있을 것 같다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr