전월세전환율 낮추면…"대학가 원룸·오피스텔 전셋값 급등할수도"

'월세→전세' 전환시 부담 늘어

서울 동작구 흑석동 한 대학교 인근 원룸촌

[아시아경제 최동현 기자] 정부의 전ㆍ월세 전환율 인하 방침으로 월세 비중이 높은 오피스텔 등의 전세 가격 인상에 악용될 것이라는 우려가 제기됐다. 전ㆍ월세 전환율이 내려가면 전세에서 월세로 바꿀 때 월세 가격이 내려가지만, 반대로 월세에서 전세로 전환할 때는 기존보다 전세 가격을 더 높게 올릴 수 있어서다.

6일 주택임대차보호법에 따르면 전ㆍ월세 전환율은 '기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현 기준금리가 0.5%이니 전ㆍ월세 전환율은 4.0%다. 전ㆍ월세 전환율이란 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 이 비율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대다.

예컨대 전세 보증금 2억원짜리 집을 보증금 2000만원짜리 월세로 전환할 경우 전ㆍ월세 전환율 4%를 적용하면 월세는 60만원이다. 전ㆍ월세 전환율이 3%이면 45만원, 2%이면 30만원이다. 전ㆍ월세 전환율이 내려갈수록 월세가 낮아지는 구조다.

문제는 전ㆍ월세 전환율이 '전세→월세'뿐만이 아닌 '월세→전세' 전환 시에도 동일하게 적용된다는 점이다. 가령 보증금 2000만원에 월세 60만원인 집을 운영하는 임대인이 이를 전세로 돌릴 때 기존 전ㆍ월세 전환율 4%를 적용하면 환산 전세 보증금은 2억원이다. 하지만 전환율이 3%이면 환산 보증금은 2억6000만원, 2%이면 최대 3억8000만원까지 올라간다.

이 때문에 업계에서는 월세 비중이 높은 오피스텔이나 대학가 주변 원룸에서 기존 월세 세입자를 내보내고 전세로 전환하려는 임대인이 늘어날 수 있다는 우려를 제기한다. 정모(30)씨는 "최근 집주인과 대화해보니 전ㆍ월세 전환율이 낮아져 시중 월세 가격이 내려가면 차라리 월세를 전세로 돌려 다른 데 투자하는 게 낫겠다는 말을 들었다"며 "정부가 세입자 보호 대책을 우선 마련한 뒤 정책을 시행했으면 한다"고 말했다.

특히 최근 아파트에서 촉발된 전세난이 오피스텔이나 빌라 등으로 확산되고 있는 상황이어서 시장의 수급 불안이 계속될 경우 전ㆍ월세전환율을 이용한 보증금 인상이 현실화할 가능성도 커지고 있다. 서울 마포구 오피스텔에 거주하는 직장인 유모(32)씨는 "임대인이 월세에서 전세로 바꾼다고 하면 시중 금리가 저렴하고 보증금의 80~100%가 지원되는 중소기업 전세자금대출 등이라도 활용해 전세 전환에 응할 수 밖에 없지 않겠느냐"고 말했다.

전문가들도 일률적 시장조정은 또 다른 부작용을 초래할 수 있을 것으로 우려했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "수익률에 민감한 임대인들은 전월세전환율이 낮아지면 월세 대신 높은 전세보증금을 받으려는 욕구가 생길 것"이라며 "최근 시행된 임대차보호법 등과 맞물려 여러 문제점이 노출될 것"이라고 지적했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr