[8·4공급대책] 고밀도 개발로 늘어난 용적률의 최대 70% 기부채납

500가구 단지 1000가구 가능
일반분양분 50→250가구 확대
250가구는 기부채납해야
35층 제한 높이 50층까지 허용
기부채납분은 청년층 등에 공급

[아시아경제 최동현 기자] 정부가 4일 발표한 주택공급 확대방안의 핵심은 '공공참여형 고밀도 재건축' 도입이다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 재건축에 참여할 경우 현재 서울시 조례상 250%인 3종 주거지역 용적률 상한을 준주거지역 수준인 500%까지 늘려 지을 수 있도록 하는 제도다. 예컨대 500가구짜리 단지에 300%의 용적률을 적용하면 600가구밖에 못 짓지만 500%로 늘려주면 1000가구까지 지을 수 있다. 재건축을 통해 가구 수를 2배로 늘릴 수 있는 셈이다. 이 경우 35층으로 제한된 주거지역 층수 제한도 최대 50층까지 허용한다. 정부는 이 같은 방법으로 재건축의 공공성을 강화해 서울에서 5만가구를 공급할 계획이다.

다만 늘어난 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 300% 용적률 적용 시에는 500가구 단지에 임대 50가구 정도만 기부채납하면 됐지만 고밀 재건축을 선택하면 조합은 250가구의 주택을 기부채납하게 된다. 대신 기부채납은 임대와 분양을 절반씩 섞게 된다. 세부 기준은 서울시가 주택 순증 규모와 기부채납률을 반비례로 적용해 마련한다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대와 무주택자에게 절반 이상 배분하며, 나머지는 신혼부부ㆍ청년을 대상으로 한 공공분양에 활용할 예정이다.

공공참여 유형은 공공이 자금조달ㆍ설계 등을 지원하는 '공공관리방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여방식'으로 나뉜다. 참여를 원하는 조합이 선택 가능하다.

주거공간을 최대한 확보하기 위해 현재 90%로 유지되고 있는 준주거지역 주거비율 상한과 공원설치 의무 규제도 완화할 계획이다.

이와 함께 정비구역 예정지역과 해제구역에서 공공재개발 활성화를 통해 2만가구 이상 공급할 예정이다. 주거환경 정비가 필요하지만 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역에서도 공공재개발이 가능하도록 허용하겠다는 취지다. 현재 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 시업지연 등의 이유로 해제된 곳이 서울 내 176곳이다. 이 중 82%(145곳)가 노원ㆍ도봉ㆍ강북구 등 강북지역에 위치해 있다. 정부 관계자는 "LH와 SH가 공공시행자로 참여해 인센티브 제공을 통해 재개발 사업의 신속 추진을 지원할 방침"이라고 설명했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr